Ипотекалык насыя боюнча батирди кантип сатуу керек?

Кыргызстандагы батирди ипотека менен сатуу жол-жобосунун өзүнүн өзгөчөлүктөрү бар, анткени ага сатуучу жана сатып алуучу гана эмес, банк (же Мамлекеттик ипотекалык компания, SMC) да катышат.

Ипотекалык батирлерди сатып алуу жана сатуу боюнча эки түрдүү бүтүмдөр бар:

1. Сатуучу батирди сатып алуучуга сатат, ал сатып алуу үчүн банктан ипотека алат. Бул эң кеңири таралган вариант.

2. Сатуучу ипотекасы төлөнө элек батирди саткысы келет. Бул вариант татаалыраак.

Келгиле, варианттарды карап көрөлү:

1. Сатып алуучу ипотекалык насыя алганда батирди сатуу тартиби

Адатта, процесс бир нече этаптан турат:

I. Сатуучунун алдын ала аракеттери:

Батир алуу үчүн документтерди даярдоо:

- Менчик укугун тастыктаган документтер (сатып алуу-сатуу келишими, белекке берүү актысы, мурастоо күбөлүгү, өткөрүп берүү жөнүндө күбөлүк ж.б.).
- Батирдин техникалык паспорту (уруксатсыз кайра куруулар жок экенине ынануу үчүн).
- Мамлекеттик реестрден кепилдиктердин (камакка алуулар, күрөөлөр ж.б.) жоктугун тастыктаган маалымкат.
- Үй-бүлөнүн курамы жөнүндө маалымкат (катталган адамдар).
- Эгерде батир биргелешип алынган мүлк болсо, сатууга жубайынын макулдугу (нотариалдык жактан күбөлөндүрүлгөн).
- Коммуналдык кызматтар боюнча төлөнбөгөн төлөмдөрдүн жоктугун тастыктаган документтер.

Бааны аныктоо жана сатып алуучуну табуу:

- Адаттагыдай эле, сиз сатуу боюнча жарыя жайгаштырасыз.
- Ипотека алууну пландап жаткан потенциалдуу сатып алуучу табылганда, банк анын төлөө жөндөмдүүлүгүн текшерет.

II. Сатып алуучунун жана банктын аракеттери:

Сатып алуучу үчүн ипотеканы бекитүү:

- Сатып алуучу ипотекалык насыя алуу үчүн арыз менен тандалган банкка (же Мамлекеттик инвестициялык компанияга) кайрылат.
- Банк сатып алуучудан документтердин толук пакетин (паспорт, кирешесин тастыктоочу документ, жумуштан алынгандыгы тууралуу маалымкат, үй-бүлөлүк абалы ж.б.) сурайт.
- Банк сатып алуучунун төлөө жөндөмдүүлүгүн баалап, насыянын максималдуу суммасын бекитет.

Банк тарабынан батирдин бекитилиши:

- Сатып алуучу алдын ала макулдугун алгандан кийин, банк мүлктү (сиздин батириңизди) карап чыгат.
- Банк сатуучудан батир үчүн документтерди сурайт (I.1-пунктта көрсөтүлгөн).
Батирдин рыноктук баасын көз карандысыз баалоо жүргүзүлөт (адатта, сатып алуучунун эсебинен же өз ара макулдашуу боюнча). Банк күрөөнүн наркы насыянын суммасына дал келишине тынчсызданат.
- Банк батирдин юридикалык тазалыгын текшерет (түйшүктөрдүн, талаш-тартыштардын жоктугу, документтердин шайкештиги).

III. Бүтүмдүн жыйынтыкталышы:

Шарттар боюнча макулдашуу:

- Сатуучу, сатып алуучу жана банк бүтүмдүн бардык шарттары боюнча макулдашат: баасы, төлөм тартиби, мөөнөттөрү.
Адатта, сатып алуучу сатуучуга баштапкы төлөмдү (батирдин баасынын 10-30%) төлөйт, ал эми банк калган сумманы берет.

Келишимдерге кол коюу:

- Кредиттик келишим: Сатып алуучу менен банктын (же GIKтин) ортосунда.
- Ипотека келишими: Сатып алуучу (азыр күрөө коюучу) менен банктын (күрөө кармоочунун) ортосунда. Батир ипотекалык насыянын күрөөсүнө айланат.
- Сатып алуу-сатуу келишими (САК): Сатуучу менен сатып алуучунун ортосунда. Бул келишим банк насыяны жана батирди бекиткенден кийин түзүлөт. САК нотариалдык жактан күбөлөндүрүлүшү мүмкүн, бирок бул дайыма эле талап кылынбайт; ал жөнөкөй жазуу түрүндө да болушу мүмкүн жана кийинчерээк катталышы мүмкүн. Бирок, банктар, адатта, ипотекалык бүтүмдөрдү нотариалдык жактан күбөлөндүрүүнү талап кылышат.

Мамлекеттик каттоо:

- Бардык кол коюлган келишимдер (сатуу келишимдери, күрөө келишимдери) мамлекеттик каттоо үчүн "Унаа" мамлекеттик мекемесинин (мурдагы Мамкаттоо) аймактык бөлүмүнө берилет.
- Сатып алуучунун менчик укугу жана банктын пайдасына күрөө (ипотека) катталгандан кийин, сатып алуучу толук ээси болуп калат, ал эми батир банк үчүн күрөөгө коюлат.

Эсептөөлөр:

- Бүтүм катталгандан кийин, банк калган насыя суммасын сатуучунун эсебине которот.
- Сатып алуучу банкка ай сайын ипотекалык төлөмдөрдү төлөй баштайт.

2. Эгерде өзү ипотекага коюлган батир сатылып жатса (сатуучунун ипотекасы бар):

Бул татаалыраак вариант жана сатуучунун насыя берүүчү банкынан милдеттүү түрдө бекитүүнү талап кылат.

параметрлери:

Сатуучу тарабынан ипотеканы мөөнөтүнөн мурда төлөө:

- Эң жөнөкөй жолу: сатуучу сатып алуучу менен сатуучунун ипотекасын толугу менен төлөө үчүн жетиштүү болгон баштапкы төлөмдү төлөөгө макул болот.
Ипотека төлөнгөндөн кийин, батирге коюлган жүк алынып салынат жана андан кийин стандарттуу сатып алуу-сатуу бүтүмү жүргүзүлөт.

- Ипотекалык которуу менен сатуу:

Сатып алуучу сатуучунун ипотекасын "өз колуна алышы" мүмкүн. Бул үчүн банктын толук макулдугу жана жаңы карыз алуучунун (сатып алуучунун) кредиттик жөндөмдүүлүгүн баалоо талап кылынат. Иш жүзүндө бул сейрек кездешет жана конкреттүү банктын саясатына жараша болот.
Сатуучунун ипотекасын сатып алуучунун жаңы ипотекасы менен төлөө:

Сатып алуучу өзүнүн банкынан ипотекалык насыя алат.

- Сатып алуучунун жаңы насыясынан түшкөн акча алгач сатуучунун ипотекасын төлөөгө жумшалат.
Күрөө алынып салынгандан кийин, калган калдык сатуучуга өткөрүлүп берилет. Бул схема эки банктын жана сатуучу менен сатып алуучунун ортосунда так байланышты талап кылат.

Маанилүү нюанстар жана төлөмдөр:

- Банктык төлөмдөр: Сатып алуучу арызды карап чыгуу, насыя берүү, мүлктү баалоо ж.б. үчүн банктык төлөмдөрдү төлөйт.
- Камсыздандыруу: Ипотека дээрлик ар дайым күрөө предметин (батирди) тобокелдиктерден милдеттүү түрдө камсыздандырууну, ошондой эле карыз алуучунун өмүрүн жана ден соолугун камсыздандырууну талап кылат.
- Нотариалдык төлөмдөр жана мамлекеттик алымдар: Сатуу-сатып алуу келишимин нотариалдык жактан күбөлөндүргөндө (зарыл болсо) жана бүтүмдү мамлекеттик каттоодон өткөргөндө төлөнөт.
- Кыймылсыз мүлк агентинин кызматтары: Эгер сиз кыймылсыз мүлк агентин колдонсоңуз, алардын комиссиясы да чыгымдардын бир бөлүгү болуп калат.

Ипотека менен батир сатуу - бул көп баскычтуу процесс, ал документтерге кылдат көңүл бурууну жана банк менен тыгыз кызматташууну талап кылат.