Покупка квартиры у застройщика

Question

Здравствуйте,
хотела узнать покупаю квартиру у застройщика , нужно ли оплачивать за балкон ?

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте,

Согласно абзаца 19 статьи 1 Жилищного кодекса Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года № 117 (в последней редакции от 07.08.2024г.), общая площадь жилого помещения - сумма жилой и нежилой площадей жилого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас;
 Жилищный кодекс КР  четко указывает: балкон и лоджия не входят в общую площадь, а значит, не могут быть учтены при оценке стоимости имущества.
Из закона следует, что начисления за бытовое обслуживание происходят без учета балконов и лоджий. Если вы обнаружили, что платите и за технические помещения, обратитесь в коммунальную организацию для перерасчета.
При покупке квартиры проверьте эту информацию до регистрации права собственности. В случае неверного расчета обратитесь в Государственное учреждение "Кадастр": они руководствуются Жилищным кодексом КР и не принимают в расчет технические помещения. Вы получите новый техпаспорт, в который  внесут необходимые поправки в документы.

Так как стены и перегородки также учитываются при расчете общей площади, то присоединение лоджии к спальне или другой жилой комнате считается незаконным. Если вы решите убрать перегородку между лоджией и комнатой, то вас ждет штраф и новые расходы на восстановление стен. Максимум, что допускается сделать, — это убрать остекление, но необходимо согласовать это с ГУ "Кадастр". Сейчас Главархитектура относится к ним.
Согласно СНиПам, пристроенные помещения входят в общую площадь квартиры с понижающим коэффициентом. Понижающий коэффициент необходим, чтобы законно снизить рыночную стоимость жилья, ведь, грубо говоря, силы и материалы, затраченные на пристроенные помещения, не равноценны затраченным на постройку самой квартиры.

На плане помещения площадь, рассчитанная с учетом понижающего коэффициента, обычно указывается в скобках рядом с реальной площадью. Многие покупатели ошибочно считают, что это ширина балкона. Необходимо уточнить у продавца, какая из двух цифр учитывалась при оценке квартиры.
Застройщики при продаже недвижимости обращаются к СНиПам, ведь им необходимо вернуть затраты на материалы для технических помещений.

Муратбек Азимбаев · Answer

В данном случае при покупке или продаже квартиры будут учитываться строительные нормы и правила, но расчет стоимости недвижимости должен осуществляться с понижающим коэффициентом пристроенных помещений. 

Оспорить данный вопрос можно только в том случае, если застройщик использовал завышенный коэффициент, например балкон рассчитал по коэффициенту лоджии.
Часто застройщики перестраховываются и указывают в договоре, что может быть небольшая разница между цифрами на бумаге и реальной площадью. Это уберегает их от претензий покупателей. В большинстве случаев покупатели соглашаются на такую оговорку, чтобы побыстрее приобрести жилье, или вовсе не обращают на это внимания.

Покупка жилья всегда сопряжена с рисками. Перед подписанием договора обязательно внимательно изучите план, выясните, как рассчитана площадь, включил ли застройщик балкон и лоджию в общую площадь. Если да, то по какому коэффициенту рассчитал. Все эти нюансы помогут вам сэкономить не только при покупке недвижимости, но и в дальнейшем, при оплате жилищно-коммунальных услуг. 

﻿С уважением,
Муратбек Азимбаев
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
Twitter: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».

Дана · Answer

По какой цене должна платить за бвлкон при покупке у застройщика

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте, Дана, 

Вопрос о том, по какой цене должен оплачиваться балкон при покупке квартиры у застройщика, регулируется условиями вашего договорa долевого участия (ДДУ) или купли‑продажи, а также проектной документацией объекта. Ниже — как это проверить и какие нормы обратить внимание.

1. Включено ли в цену балкон

Законно ли требование застройщика о доплате за балкон или лоджию зависит от текста вашего договора.Если в договоре указано, что общая площадь квартиры включает балкон, и застройщик обязался ему предоставить балкон — доплаты за него не предусмотрены, даже если на месте балкона построена лоджия  .Если площадь балкона входит в цену квартиры — переплата недопустима без согласия и без изменения договора  .2. Совет при подписании договора
Перед подписанием:

Изучите план квартиры и расчёт площади;Уточните, включён ли балкон или лоджия в общую площадь, и с каким коэффициентом (балкон обычно дешевле лоджии)  ;При осмотре готового объекта сравните его фактическое состояние с проектом3. Практические выводы
Ситуация - Как трактуется
В договоре прописано включение балкона в цену - Балкон должен быть предоставлен без доплаты;

Балкон заменён на лоджию без изменения условий договора - Требование доплаты неправомерно;

Вы не согласились на доплату и подписание изменений - Право на компенсацию или отказ от дополнительных расходов.

Рекомендации

Внимательно проверьте Ваш договор ДДУ: есть ли там отдельная позиция «балкон» или «лоджия» и её цена;Если балкон включён в стоимость по договору, любые требования о доплате можно оспорить как нарушение договора и прав потребителя;При необходимости, я могу подготовить жалобу или претензию на основании ГК КР.Хотите — могу помочь с анализом конкретного договора, составлением претензии или искового заявления.
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet 
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
Twitter: @MuratbekAz

ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».

Иштеп чыгуучудан батир сатып алуу