Граница участка дома

Question

Здравствуйте,

у меня такая ситуация, участок по документам 4 сотки — фактически 8 соток, т.е 4 сотки излишка.
Когда заливал фундамент, приехал человек с госрегистра, чтобы замерить участок и сделать гос акт, я не стал с ним мерить участок, т к был занят фундаментом, он сам замерил и уехал.

Через некоторое время когда я получил гос акт на руки, увидел что фундамент половина на участке по документам, а вторая половина фундамента на фактической земле. Дом я уже построил, но архитектура отказывается давать документы разрешительные на тех паспорт т.к. пол дома на фактической земле.

ВОПРОС — можно ли перечертить гос акт что бы весь дом находился на 4 соток земли по документам?

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте,

Ваша ситуация — распространенная в практике градостроительства в Кыргызстане: когда фактический размер участка больше, чем по документам, и часть построенного дома оказывается вне пределов зарегистрированных границ. Это вызывает отказ в оформлении технического паспорта, разрешительных и правоустанавливающих документов. Разберем, что можно сделать по закону.

⚖️ ВАЖНО: Весь дом должен находиться в границах участка, зарегистрированного в Госрегистре (территориальном подразделении Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии при Кабинете Министров Кыргызской Республики)!

Согласно Правил государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Кыргызской Республики от 15 февраля 2011 года № 49 (в последней редакции от 18 марта 2025 года) и нормам градостроительства , архитектура и Госрегистр не вправе утвердить техпаспорт, если часть объекта находится за пределами участка.

 Варианты решения вашей ситуации:

✅ Вариант 1: Перепланировать/перечертить границы участка в пределах 4 соток

Можно ли?
Да, если реально можно вписать дом в эти 4 сотки, и он не выходит за границы участка по соседям, улицам, санитарным зонам и т.п.

Как это делается:

1.	Заказываете геодезическую съёмку участка (кадастровый инженер);
2.	Заявление в архитектуру и в Госрегистр с просьбой внести изменения в план участка и перечертить границы, чтобы дом оказался в пределах существующих 4 соток;
3.	Утверждение нового чертежа, пересогласование госакта (госрегистрация изменений);
4.	После этого — оформление техпаспорта и акта ввода в эксплуатацию.

⚠ Нюанс: если дом уже построен, и невозможно физически “вписать” его в 4 сотки, этот вариант невозможен.

✅ Вариант 2: Оформить излишек земли (фактические 8 соток)

Если вы реально используете 8 соток, и часть дома стоит на этой земле, то самый законный путь — оформить излишек как дополнительный участок (или расширить существующий).

1.	Обратитесь в Госрегистр по месту участка;
2.	Закажите геодезическую съемку фактического участка;
3.	Подайте заявление на оформление фактического пользования (узаконение излишка);

Муратбек Азимбаев · Answer

4.	По итогам рассмотрения и согласования с акиматом/архитектурой/земкомиссией — вам могут:
	•	либо расширить ваш участок официально до 8 соток;
	•	либо обязать освободить незаконно занятую часть земли.

⚠ Важно: если земля государственная, её можно выкупить (при наличии оснований и согласия местной администрации).

⚠ Вариант 3: Если не узаконите — возможны последствия:

•	невозможность оформления техпаспорта и права собственности на дом;
•	сложности при продаже/наследовании;
•	риск сноса части дома, если его признают самовольной постройкой на чужой земле.

 Рекомендуемые действия:
	1. Заказать геодезическую съемку;
	2. Обратиться в архитектуру и Госрегистр с заявлением о:
	•	переносе границ внутри 4 соток;
	•	или узаконении 8 соток (вторичный акт);
	3. Получить письменный отказ (если есть) — и затем обжаловать через суд.

Если нужно — я могу помочь составить:

•	заявление в архитектуру/госрегистр;
•	жалобу при отказе;
•	исковое заявление в суд об установлении права.

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet 
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
Twitter: @MuratbekAz

Үй тилкесинин чек арасы