Булар бир эле нерсе эмес. Булар жолугушуулардын эки башка "деңгээли" – имараттын бардык ээлеринин жолугушуусу жана бир уюмдун катышуучуларынын (мүчөлөрүнүн) жолугушуусу сыяктуу (ТСЖ).
1) Кимдер катышып жатат?
Имарат ээлеринин жалпы чогулушу (КР Турак жай кодексинин 2013-жылдын 9-июлундагы № 117 (2025-жылдын 6-августунда өзгөртүүлөр киргизилген).
Имараттагы турак жай жана турак эмес жайлардын бардык ээлери, кошулганына же кошулбаганына карабастан, катышышат. ТСЖ же жок.
мүчөлөрүнүн жалпы чогулушу ТСЖ (КРнын 2013-жылдын 9-июлундагы № 122 "Көп батирлүү үйлөрдүн турак жай жана турак эмес жайларынын менчик ээлеринин бирикмелери жөнүндө" Мыйзамы.
Мүчөлөр гана катыша алышат ТСЖ (кошулгандар/уставга ылайык мүчө деп эсептелгендер). Кошулбаган ээси расмий түрдө мүчө эмес, бирок ал дагы эле имараттын ээси болуп саналат.
2) Эмне чечилет: ар кандай компетенциялар менен?
Менчик ээлеринин чогулушу (МЧ) - имарат жана жалпы мүлк жөнүндө.
Кыргыз Республикасынын Турак жай кодексине (31–37-беренелер) ылайык, логика төмөнкүдөй: жалпы мүлктү башкарууга байланыштуу негизги маселелерди менчик ээлери аныктайт, анын ичинде:
- үйдү башкаруу ыкмасын тандоо (ТСЖ/менеджер/ ж.б.) - 31-берене;
- жалпы мүлктү күтүү жана пайдалануу боюнча чечимдер - 32-берене;
- жалпы мүлктү башкаруу үчүн төлөмдөрдүн/чыгымдардын суммасы, бардык менчик ээлери үчүн төлөмдөрдүн милдети - 37-берене.
Башкача айтканда, бул бүт үй үчүн "эң жогорку деңгээл".
Мүчөлөрдүн жыйыны ТСЖ — юридикалык жактын ички жашоосу жөнүндө ТСЖ.
Мыйзам боюнча ТСЖ түз айтат: мүчөлөрдүн жалпы чогулушу эң жогорку башкаруу органы болуп саналат ТСЖ уюмдар катары (12–14-беренелер) жана төмөнкүлөрдү чечет:
- устав, башкаруу органдары (башкарма, революциялык комитет), отчеттор, бюджет ТСЖ;
- мүчөлөрдүн салымдары ТСЖ, каражаттар, насыялар;
- ишмердүүлүк маселелери ТСЖ юридикалык жактар катары, персоналды жалдоо ж.б.
3) Маанилүү "чыр-чатактын чекити": чечимдер ТСЖ алар мүчө эместер үчүн да милдеттүүбү?
жөнүндө мыйзамда ТСЖ мүчөлөрдүн жалпы чогулушунун чечимдери боюнча эреже бар ТСЖ бардык мүчөлөр үчүн милдеттүү ТСЖ жана жайлардын ээлери (14-берененин 8-бөлүгү).
Бирок аны мындай окуу юридикалык жактан туура:
- Имараттын жалпы мүлкүн башкаруу/милдеттүү төлөмдөр маселелеринде негизги мыйзамдуулук менчик ээлеринин чогулушунун (ЖЧ) чечимине негизделиши керек, анткени төлөө милдеттенмеси жана жалпы мүлк режими мүчөлүктөн эмес, менчик укугунан келип чыгат. ТСЖ.
- ички маселелер боюнча ТСЖ (устав, башкарманы шайлоо, кызматкерлер үчүн ички эрежелер) - бул мүчөлөрдүн гана компетенциясы, ал эми мүчө эместер "ички" чечимдер менен корпоративдик мамилелердин милдеттүү катышуучуларына айландырылбашы керек.
Иш жүзүндө, коопсуз схема төмөнкүдөй:
- Эгерде маселе бардык менчик ээлерине жана жалпы мүлккө/милдеттүү төлөмдөргө тиешелүү болсо → аны менчик ээлеринин жалпы чогулушу катары уюштуруңуз (же жок дегенде бардык менчик ээлеринин катышуусун жана "менчик ээлеринин жалпы санынын атынан" добуш берүүнү камсыз кылыңыз).
- Эгерде маселе таза "корпоративдик" болсо (директорлор кеңешин шайлоо, аудитор, директорлор кеңешинин отчетун бекитүү) → мүчөлөрдүн жыйыны жетиштүү ТСЖ.
4) Кандай жолугушуу керек экенин кантип түшүнсө болот: тез тест?
Имарат боюнча суроолор (жалпы мүлк/төлөмдөр/башкаруу ыкмасы)? → менчик ээлеринин чогулушу.
Суроо жөнүндө ТСЖ Юридикалык жак катары (устав, органдар, отчеттор, ички иштер)? → мүчөлөрдүн чогулушу ТСЖ.
Урматтоо менен,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, Болота Юнусалиева көч., 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Электрондук почта: muratbek@azimbaev.pro
https://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
Өтө маанилүү! Кызыл түс менен белгиленген гипершилтемени чыкылдатуу менен, жогорку оң бурчтагы Жоопкерчиликтен баш тартууну караңыз.