Выделение долей детям
саламатсызбы?
Мага кенешиниз мн жардам берип койунузчу сураныч. Биздин Санкт-Петербурта 1 комнаталуу уйубуз бар , мат капитал киргизилген. Аны сатып Кыргзстанга кетели дегенбиз.
Опекага барсам уй алгыла башка, же болбосо бабушка дедушкаларынар доля дарить этсин балдарга деп айтты. Кайненемин айылдагы уйунон доля бололу десек ал частный дом болгондуктан уйдун ичинен эле эмес жер тилкеси да соответственно болунуш керек экен.
А законы Кыргызстана запрещают продавать или дарить иностранным гражданам землю.
Мейли анда деп, Жалалабадтан кайненемин атына 2 комнатный квартира 2 жыл мурун алганбыз. Ошону озубузго переоформление кылып ДДУ алсак, в договоре должны быть пропмсаны дети деп айтты опека.
Квартираны алган балага айтым переделай десем жок болбойт мен аны госрегистрга бергем дейт. Мы в тупике. Столько сил , времени и средства потратили.
Саламатсызбы!
Сиздер толук “тупикте” калган жоксуздар. Эң реалдуу жол — Жалал-Абаддагы ДДУну жокко чыгарып кайра түзүү эмес, кайненеңиздин катталган ДДУ боюнча укугунун бир бөлүгүн балдарга өткөрүп берүү.
Россиядагы маткапитал колдонулган батирде ата-энелердин жана балдардын үлүштөрү аныкталууга тийиш. Балдардын үлүштөрүн сатууга опеканын алдын ала уруксаты керек. Жашаган жерди Кыргызстанга көчүрүү максатында батирди сатуу мыйзамда жол берилген негиз болуп саналат. Опека чечимди 15 күндүн ичинде жазуу жүзүндө берип, баш тартса себебин көрсөтүүгө милдеттүү; баш тартууга сотко даттанса болот. №256-ФЗ, 10-берене, №48-ФЗ, 20–21-беренелер.
Жалал-Абаддагы батир боюнча үч вариант
1.Эгер ДДУ Госрегистрацияга жаңы гана тапшырылып, каттала элек болсо:
Застройщик жана кайненеңиз арызды кайтарып алып, балдардын үлүштөрү көрсөтүлгөн жаңы көп тараптуу ДДУ же кошумча келишим тапшыра алышат. “Документти Госрегистрацияга бердим, эми болбойт” деген сөз жетиштүү юридикалык негиз эмес.
2.Эгер ДДУ катталып бүтсө, бирок батир өткөрүп берүү актысы түзүлө элек болсо:
Кайненеңиз балдарга ДДУ боюнча талап кылуу укугунун тиешелүү бөлүктөрүн өткөрүп берет:
- «договор уступки части права требования»;
- же «безвозмездная уступка права требования»;
- анда ар бир бала келечектеги батирден канча үлүш аларын так көрсөтүү керек.
Кыргыз Республикасынын Жарандык кодексинин 314–316-беренелери боюнча кредитор өзүнүн талап кылуу укугун башка адамга өткөрө алат. Эгер негизги келишим мамлекеттик каттоодон өтсө, уступка жөнүндө келишим да мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш. КР Жарандык кодекси, 314–316-беренелер.
3.Эгер үй пайдаланууга берилип, батир кайненеңиздин атына менчик катары катталып калса:
ДДУ боюнча уступка жасалбайт. Анда кайненеңиз батирдин белгиленген үлүштөрүн неберелерине дарение келишими аркылуу өткөрүп, Кадастрда балдардын менчик укугун каттайт.
Чет өлкөлүк жарандардын маселеси
Чет өлкөлүк балдарга жер тилкесин менчикке берүү чектелген. Бирок батир менен жер тилкеси бир эле нерсе эмес. Жалал-Абаддагы көп кабаттуу үйдүн батиринен балдарга үлүш каттоо айылдагы жеке үй жана өзүнчө жер тилкесин бөлүүгө караганда кыйла жөнөкөй.
Жаңы Жер кодексинин 8-беренеси чет өлкөлүктөргө жерди менчикке берүүнү чектейт. Ошол эле учурда имаратты алган чет өлкөлүк жаранга ага бекитилген жерге убактылуу пайдалануу укугу берилери көрсөтүлгөн. Демек, жеке үй варианты да теориялык жактан таптакыр мүмкүн эмес эмес, бирок аны каттоо кыйла татаал. КР Же кодекси, №150 мыйзамдын 3-беренеси.
Азыр эмне кылуу керек
Биринчи кезекте эч кандай жаңы дарение же уступка жасабай туруңуздар. Опеканын оозеки сөзү кийин өзгөрүп кетиши мүмкүн.
- Опекага жазуу жүзүндө кайрылыңыздар:
Просим письменно подтвердить возможность продажи квартиры в Санкт-Петербурге с долями несовершеннолетних детей при условии регистрации за детьми долей в праве требования по зарегистрированному договору долевого участия на квартиру в городе Жалал-Абаде Кыргызской Республики.
Ошондой эле төмөнкүлөрдү так жазып берүүнү талап кылыңыздар:
- ар бир балага канча үлүш берилүүгө тийиш;
- ДДУ боюнча талап кылуу укугунун үлүшү жетиштүүбү;
- уступка Россиядагы батирди сатуудан мурдабы же бир убакта катталабы;
- сатуудагы балдардын акчасын алардын банктык эсептерине кошумча которуу керекпи.
2.Жалал-Абаддагы Кадастрдан төмөнкүлөрдү алыңыздар:
- ДДУнун катталган-катталбаганы жөнүндө расмий маалымат;
- катталган ДДУнун көчүрмөсү;
- батир боюнча обременение бар-жогу жөнүндө выписка;
- ДДУга өзгөртүү же уступка каттоого мүмкүнбү деген жазуу жүзүндөгү жооп.
3.Застройщикке жазуу жүзүндө талап бериңиздер:
Просим сообщить регистрационный статус ДДУ и согласовать заключение договора уступки части права требования несовершеннолетним детям с указанием долей в будущем праве собственности на квартиру. Просим указать конкретную норму закона или пункт ДДУ, если вы считаете такую уступку невозможной.
4.Опекага тапшыруу үчүн даярдалат:
- Санкт-Петербургдагы батирдин ЕГРН выпискасы;
- балдардын азыркы үлүштөрү жана алардын квадраттык метри;
- эки батирдин көз карандысыз баалоосу;
- Жалал-Абаддагы ДДУ, төлөмдөрдүн далилдери;
- курулушка уруксат жана үйдүн бүтүрүлүү мөөнөтү;
- балдарга үлүш өткөрүүчү келишимдин долбоору;
- үй-бүлөнүн Кыргызстанга көчөрүн ырастаган документтер.
Кыргызстандын расмий документтери Россияда, эреже катары, апостилсиз кабыл алынууга тийиш, бирок орусча нотариалдык котормо талап кылынышы мүмкүн. Россия менен Кыргызстандын ортосунда 2002-жылдагы Кишинёв конвенциясы колдонулат. Конвенциянын КРдагы тексти.
Эң маанилүү эскертүү: балдарга үлүштү опеканын жазуу жүзүндөгү шарттарын албай туруп алдын ала өткөрүп бербеңиздер. Болбосо опека кийин “бул үлүштөр балдарга батир сатылганга чейин эле берилген, демек сатылган үлүштөрдүн ордун толтурбайт” деп кошумча талап коюшу мүмкүн.
Менин оюмча, сиздер үчүн эң туура схема: опекадан жазуу жүзүндөгү шарттарды алуу → катталган ДДУ боюнча балдарга үлүштүү уступка түзүү → уступканы Жалал-Абаддын Кадастрында каттоо → документтерди орусча которуп опекага берүү → андан кийин гана Санкт-Петербургдагы батирди сатуу.
Урматтоо менен,
Муратбек Азимбаев
720060, Бишкек шаары, Арстанбек Дуйшеев көчөсү, 8/1
Тел.: +996 700 987794; +996 776 987794; +996 550 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Электрондук почта: muratbeka@gmail.com
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X (Twitter): @MuratbekAz
ӨТӨ МААНИЛҮҮ! Оң жактагы жогорку бурчта жайгашкан кызыл түстөгү «Дисклеймер» гипершилтемесин басып, дисклеймер менен сөзсүз таанышып чыгыңыз.
1. Можно ли продать квартиру в Санкт-Петербурге, если при её покупке использовался материнский капитал Ответ: Продажа возможна, но права детей должны быть предварительно обеспечены. В данном случае необходимо получить разрешение российского органа опеки на отчуждение квартиры, если дети уже являются собственниками долей. Если доли детям ещё не оформлены, это не означает, что их права можно проигнорировать. Обязанность оформить жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, в общую собственность родителей и детей установлена федеральным законодательством РФ. Основание: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», статья 10, часть 4. В соответствии с данной нормой жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей. Это подтверждается и правовой позицией Верховного Суда РФ: жильё, приобретённое с использованием материнского капитала, должно находиться в общей долевой собственности родителей и детей. Вывод: Российская опека вправе требовать решения вопроса с детскими долями до совершения сделки. 2. Обязательно ли покупать новую квартиру в России Ответ: Нет. Из описанной ситуации не следует, что единственным способом является покупка другой квартиры именно в России. Юридически задача заключается в обеспечении имущественных прав детей. Если семья намерена окончательно переехать в Кыргызстан, необходимо согласовать с российским органом опеки вариант предоставления детям недвижимости в Кыргызстане. Однако российская опека должна письменно подтвердить, что конкретный вариант с недвижимостью в Кыргызстане принимается ею как способ обеспечения прав детей. Основание: Федеральный закон РФ от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», статья 21, предусматривает необходимость предварительного разрешения органа опеки на совершение ряда сделок с имуществом подопечных. При рассмотрении вопроса орган опеки должен исходить из защиты имущественных прав несовершеннолетних. Официальные материалы Санкт-Петербурга также указывают, что при уменьшении доли несовершеннолетнего требуется предварительное разрешение органа опеки. Вывод: В вашем случае нужно не спорить с опекой о самом факте необходимости обеспечить детей, а добиться от неё письменного согласования конкретного объекта в Кыргызстане. 3. Можно ли дать детям доли в частном доме бабушки в Кыргызстане Ответ: Если дети являются иностранными гражданами, вариант с долей в частном доме действительно требует отдельного решения вопроса о земельном участке. Причина заключается не просто в том, что дети получают долю в доме. Вместе с недвижимостью возникает вопрос о правах на земельный участок, на котором расположен дом. Основание: Действующий Земельный кодекс Кыргызской Республики от 18 июля 2025 года № 149, статья 8, устанавливает специальный правовой режим земельных прав иностранных лиц. При этом Закон КР от 18 июля 2025… Подробнее »
Вывод:
Если дети иностранные граждане, частный дом бабушки действительно может оказаться неудобным вариантом. Но говорить, что «любую землю иностранцу нельзя ни при каких обстоятельствах», неправильно. Нужно проверить категорию конкретного земельного участка и основание возникновения права на него.
4. Почему квартира в Жалал-Абаде является более подходящим вариантом
Ответ:
Если квартира в Жалал-Абаде находится в многоквартирном доме, я бы в первую очередь рассматривал именно её, а не частный дом.
В квартире нет необходимости формировать отдельный земельный участок под долю каждого ребёнка так, как это требуется при разделе частного домовладения с самостоятельным земельным участком.
Поэтому утверждение сотрудника опеки о необходимости обеспечить детей долями в другом жилье не означает автоматически, что это должна быть новая квартира. Уже имеющаяся квартира бабушки потенциально может использоваться для этой цели, если российская опека её принимает.
5. Можно ли сейчас переписать квартиру в Жалал-Абаде на родителей и детей
Ответ:
Это зависит от того, на какой стадии находится государственная регистрация.
Фраза продавца:
> «Я уже сдал документы в Госрегистр, поэтому переделать нельзя»
сама по себе не является достаточным юридическим обоснованием.
Необходимо получить сведения из органа регистрации:
1. зарегистрировано ли право собственности;
2. на кого оно зарегистрировано;
3. зарегистрирован ли переход права;
4. находится ли заявление на рассмотрении;
5. имеется ли приостановление регистрации;
6. имеется ли уже решение о регистрации.
Основание:
Действующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость в КР регулируется действующим законодательством о государственной регистрации. При этом ранее использовавшиеся Правила, утверждённые постановлением Правительства КР от 15 февраля 2011 года № 49, утратили силу, поэтому ссылаться на них как на действующую норму нельзя.
Вывод:
Сначала необходимо установить фактический статус регистрации. Только после этого можно определить, требуется ли новый договор, дополнительное соглашение, прекращение текущей регистрации либо отдельная сделка по последующему дарению долей.
6. Обязательно ли дети должны быть указаны именно в первоначальном договоре
Ответ:
Нет, из законодательства КР само по себе не следует правило, что дети обязательно должны быть указаны именно в первоначальном договоре приобретения квартиры.
Это два разных вопроса:
первый — как оформить право собственности на квартиру в Кыргызстане;
второй — каким способом российский орган опеки требует обеспечить имущественные права детей перед продажей квартиры в Санкт-Петербурге.
Если квартира уже принадлежит бабушке, теоретически вопрос может решаться последующей передачей детям долей, если такая сделка допустима по законодательству КР и будет принята российским органом опеки.
Поэтому утверждение:
> «Чтобы опека согласовала продажу, дети обязательно должны быть вписаны именно в ДДУ на квартиру в Жалал-Абаде»
нельзя считать установленным без письменного решения российского органа опеки.
7. Что делать сейчас
Ответ:
Я бы не покупал третью квартиру и не пытался вслепую переделывать документы.
Необходимо сделать два действия.
Первое. Обратиться в российский орган опеки и получить письменный ответ примерно следующего содержания:
> «Просим подтвердить, допускается ли в качестве обеспечения имущественных прав несовершеннолетних предоставление каждому ребёнку доли в квартире, расположенной в Кыргызской Республике, с указанием размера долей и предоставляемых документов».
Второе. В Кыргызстане получить документ о текущем состоянии регистрации квартиры в Жалал-Абаде.
После этого уже можно определить юридический механизм:
бабушка → родители/дети, либо
бабушка → дети непосредственно, либо
сначала регистрация квартиры на бабушку → последующее дарение долей детям.
Конкретный вариант зависит от гражданства детей, зарегистрированного собственника и требований российской опеки.
В итоге:
В описанной ситуации проблема не обязательно требует покупки ещё одной квартиры. Наиболее разумный путь — использовать уже имеющуюся квартиру в Жалал-Абаде, если она юридически пригодна для передачи долей детям и российская опека письменно согласует такой способ обеспечения их прав.
При этом я бы не ориентировался на устные слова продавца квартиры или сотрудника опеки. Сначала нужны два письменных документа: статус регистрации квартиры в КР и письменные требования российской опеки. Только после этого можно точно определить, как оформить доли детям без лишних расходов.
Если есть дополнения или вопросы, за ответом на первоначальные советы можете обратиться по телеграму @kycachka2345