Полномочия общего собрания собственников жилья и общего собрания членов ТСЖ

Question

Уважаемые юристы, помогите разобраться!
В Жилищном кодексе есть понятие &#171;общее собрания собственников жилья&#187;, а в законе о ТСЖ &#8212; общее собрание членов ТСЖ.
У них разные полномочия или это одно и то же?

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте,

Это не одно и то же. Это два разных “уровня” собраний — как собрание всех собственников дома и собрание участников (членов) одной организации (ТСЖ).

1) Кто участвует?

Общее собрание собственников помещений (Жилищный кодекс Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года № 117 (в последней редакции от 6 августа 2025 года).
Участвуют все собственники жилых и нежилых помещений в доме — независимо, вступили они в ТСЖ или нет.

Общее собрание членов ТСЖ (Закон Кыргызской Республики "О товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов" от 9 июля 2013 года № 122 (в последней редакции от 28 мая 2025 года).

Участвуют только члены ТСЖ (те, кто вступил/считается членом по уставу). Не вступивший собственник формально не член, но он всё равно собственник дома.

2) Что решают: разные компетенции?

Собрание собственников (ЖК) — про дом и общее имущество.
По ЖК КР (ст. 31–37 логика такая): именно собственники определяют ключевые вещи по управлению общим имуществом, в т.ч.:

выбор способа управления домом (ТСЖ/управляющий/и т.д.) — ст. 31;решения по содержанию и использованию общего имущества — ст. 32;размер платы/расходов на управление общим имуществом, обязательность платежей для всех собственников — ст. 37.
То есть это “высший уровень” для всего дома.

Собрание членов ТСЖ — про внутреннюю жизнь юрлица ТСЖ.
Закон о ТСЖ прямо говорит: общее собрание членов — высший орган управления ТСЖ как организации (ст. 12–14) и решает:

устав, органы управления (правление, ревком), отчёты, бюджет ТСЖ;взносы членов ТСЖ, фонды, кредиты;вопросы деятельности ТСЖ как юрлица, найм персонала и т.п.

Муратбек Азимбаев · Answer

3) Важная “точка конфликта”: решения ТСЖ обязательны и для не-членов?
В законе о ТСЖ есть норма, что решения общего собрания членов ТСЖ обязательны для всех членов ТСЖ и собственников помещений (ст. 14 ч.8).

Но юридически корректно это читать так:

по вопросам управления общим имуществом/обязательных платежей дома базовая легитимность должна опираться на решение собрания собственников (ЖК), потому что обязанность платить и режим общего имущества возникает из права собственности, а не из членства в ТСЖ.по внутренним вопросам ТСЖ (устав, выбор правления, внутренние правила для работников) — это компетенция только членов, и не-членов “внутренние” решения не должны превращать в обязанных участников корпоративных отношений.
На практике безопасная схема такая:

если вопрос затрагивает всех собственников и общее имущество/обязательные платежи → оформляйте как общее собрание собственников (или как минимум обеспечьте участие всех собственников и голосование “от общего числа собственников”).если вопрос сугубо “корпоративный” (выбор правления, ревизор, утверждение отчёта правления) → достаточно собрания членов ТСЖ.
4) Как понять, какое собрание нужно: быстрый тест?

Вопрос про дом (общее имущество/платежи/способ управления)? → собрание собственников.

Вопрос про ТСЖ как юрлицо (устав, органы, отчёт, внутренняя работа)? → собрание членов ТСЖ.

 С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».