ТСЖ и нежилые помещения дома и пристройки
Добрый день.
Прошу вас разъяснить следующий вопрос.
Имеется многоквартирный жилой дом (5 этажей, 6 подъездов), построенный в советское время.
Первый этаж изначально был нежилым, в нём расположены стоматология и аптека. В 2010 году к аптеке была сделана одноэтажная пристройка, которая сейчас используется как офисные помещения.
Коммуникации в пристройке выведены отдельно, но через неё есть проход во двор и в дом.
Недавно в доме было создано ТСЖ. Председатель ТСЖ хочет включить все нежилые помещения, включая указанную пристройку, в расчёт за содержание общего имущества и выставлять им плату.
Дополнительно уточню, что пристройка физически находится на праве землепользования дома (ПЗУ), но как отдельный объект недвижимости, построенный позже, она не включена в техпаспорт дома.
Вопрос:
Является ли такая пристройка частью многоквартирного дома и обязана ли она участвовать в оплате содержания общего имущества через ТСЖ, если:
• она построена позднее основного дома,
• коммуникации выведены отдельно,
• используется как офис,
• не включена в технический паспорт дома,
• но расположена на ПЗУ, отведённом под дом, в свое время согласие жильцы давали
Здравствуйте, Вы задали очень обоснованный и юридически сложный вопрос, который важно рассмотреть по существу с учётом норм Жилищного кодекса Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года № 117 (в последней редакции от 7 августа 2024 года и Закона Кыргызской Республики “О товариществах собственников жилья и нежилых помещений” от 9 июля 2013 года № 122 (в последней редакции от 15 августа 2023 года). Благодарю за ссылки на нормативные акты — они действительно помогают точно проанализировать ситуацию. Суть вопроса: ТСЖ хочет включить в расчёт на содержание общего имущества пристройку, построенную в 2010 году, которая: • не входит в техпаспорт дома; • имеет отдельные коммуникации; • является отдельным объектом недвижимости; • но расположена на придомовом земельном участке (ПЗУ); • построена с согласия жильцов (как того требует ст. 21 ЖК КР). ⚖️ Ключевые нормы законодательства: Жилищный кодекс КР (ст. 20 и 21): • Ст. 20 регулирует нежилые помещения, изначально встроенные в проект дома, — их собственники участвуют в расходах ТСЖ пропорционально площади. • Ст. 21 чётко выделяет пристроенные помещения, построенные позже, даже с согласия жильцов: “Собственники встроенных и пристроенных помещений не являются собственниками общего имущества многоквартирного дома.” Это означает: • такие собственники не участвуют в общих расходах, если нет отдельного решения или договора с ТСЖ. • пристройка не включается в расчет общей площади дома и не подлежит обязательному включению в расчёты содержания общего имущества. Закон КР “О ТСЖ” (ст. 22): Он дополняет, что: • взносы в… Подробнее »
Вывод:
✅ Нет, такая пристройка не является частью многоквартирного дома в смысле Жилищного кодекса и не обязана участвовать в расходах ТСЖ, если:
• она не зарегистрирована как часть дома,
• не использует общее имущество (например, инженерные сети, лифты, коридоры и пр.),
• нет решения общего собрания или отдельного договора, по которому собственник пристройки обязуется платить взносы.
Единственным основанием для участия в расходах может быть:
• добровольное соглашение собственника пристройки с ТСЖ;
• или факт пользования элементами общего имущества (например, если через пристройку идёт проход во двор или используется освещение, охрана и т.п.).
В этом случае можно требовать арендную плату или компенсацию, но не стандартные взносы на содержание общего имущества, если помещение не является его частью.
Рекомендации:
1. Запросите у ТСЖ обоснование начисления — на каком основании они включают пристройку в расчёты?
2. Если есть решение общего собрания, посмотрите, распространяется ли оно именно на вашу пристройку.
3. При необходимости — подготовьте письменное возражение с ссылками на статьи 20–21 Жилищного кодекса КР и ст. 22 Закона “О ТСЖ”.
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
Twitter: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».