ТСЖ и нежилые помещения дома и пристройки

Question

Добрый день.
Прошу вас разъяснить следующий вопрос.
Имеется многоквартирный жилой дом (5 этажей, 6 подъездов), построенный в советское время.

Первый этаж изначально был нежилым, в нём расположены стоматология и аптека. В 2010 году к аптеке была сделана одноэтажная пристройка, которая сейчас используется как офисные помещения.

Коммуникации в пристройке выведены отдельно, но через неё есть проход во двор и в дом.

Недавно в доме было создано ТСЖ. Председатель ТСЖ хочет включить все нежилые помещения, включая указанную пристройку, в расчёт за содержание общего имущества и выставлять им плату.

Дополнительно уточню, что пристройка физически находится на праве землепользования дома (ПЗУ), но как отдельный объект недвижимости, построенный позже, она не включена в техпаспорт дома.

Вопрос:
Является ли такая пристройка частью многоквартирного дома и обязана ли она участвовать в оплате содержания общего имущества через ТСЖ, если:

• она построена позднее основного дома,
• коммуникации выведены отдельно,
• используется как офис,
• не включена в технический паспорт дома,
• но расположена на ПЗУ, отведённом под дом, в свое время согласие жильцы давали

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте, Вы задали очень обоснованный и юридически сложный вопрос, который важно рассмотреть по существу с учётом норм Жилищного кодекса Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года № 117 (в последней редакции от 7 августа 2024 года и Закона Кыргызской Республики “О товариществах собственников жилья и нежилых помещений” от 9 июля 2013 года № 122 (в последней редакции от 15 августа 2023 года). Благодарю за ссылки на нормативные акты — они действительно помогают точно проанализировать ситуацию.

 Суть вопроса:

ТСЖ хочет включить в расчёт на содержание общего имущества пристройку, построенную в 2010 году, которая:

•	не входит в техпаспорт дома;
	•	имеет отдельные коммуникации;
	•	является отдельным объектом недвижимости;
	•	но расположена на придомовом земельном участке (ПЗУ);
	•	построена с согласия жильцов (как того требует ст. 21 ЖК КР).

⚖️ Ключевые нормы законодательства:

 Жилищный кодекс КР (ст. 20 и 21):
	•	Ст. 20 регулирует нежилые помещения, изначально встроенные в проект дома, — их собственники участвуют в расходах ТСЖ пропорционально площади.
	•	Ст. 21 чётко выделяет пристроенные помещения, построенные позже, даже с согласия жильцов:

“Собственники встроенных и пристроенных помещений не являются собственниками общего имущества многоквартирного дома.”

 Это означает:

•	такие собственники не участвуют в общих расходах, если нет отдельного решения или договора с ТСЖ.
	•	пристройка не включается в расчет общей площади дома и не подлежит обязательному включению в расчёты содержания общего имущества.

 Закон КР “О ТСЖ” (ст. 22):

Он дополняет, что:

•	взносы в ТСЖ платят только собственники помещений, входящих в состав общего имущества или зафиксированных в общей площади дома;
	•	если объект построен вне техпаспорта дома, и не имеет признаков общего имущества, то он не подпадает под автоматическое включение в расчёт.

Муратбек Азимбаев · Answer

Вывод:

✅ Нет, такая пристройка не является частью многоквартирного дома в смысле Жилищного кодекса и не обязана участвовать в расходах ТСЖ, если:

	•	она не зарегистрирована как часть дома,
	•	не использует общее имущество (например, инженерные сети, лифты, коридоры и пр.),
	•	нет решения общего собрания или отдельного договора, по которому собственник пристройки обязуется платить взносы.

 Единственным основанием для участия в расходах может быть:

	•	добровольное соглашение собственника пристройки с ТСЖ;
	•	или факт пользования элементами общего имущества (например, если через пристройку идёт проход во двор или используется освещение, охрана и т.п.).

В этом случае можно требовать арендную плату или компенсацию, но не стандартные взносы на содержание общего имущества, если помещение не является его частью.
 Рекомендации:
	1.	Запросите у ТСЖ обоснование начисления — на каком основании они включают пристройку в расчёты?
	2.	Если есть решение общего собрания, посмотрите, распространяется ли оно именно на вашу пристройку.
	3.	При необходимости — подготовьте письменное возражение с ссылками на статьи 20–21 Жилищного кодекса КР и ст. 22 Закона “О ТСЖ”.

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet 
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
Twitter: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».﻿