Продажа коттеджа и возможные налоги

Question

Физлицо — первый и единственный владелец гостевого дома на Иссык-Куле, оформленного как коммерческая недвижимость. Объект построен с нуля физ лицом в 2016 году, есть акт ввода в эксплуатацию и Приказ, как правоустанавливающие документы.

При продаже возникает ли налог, и если да — в каком объёме?

Если хочешь, могу добавить уточняющие формулировки, чтобы юристу было проще дать точный ответ (например, предполагаемая цена продажи, срок владения и т.п.).

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте,

Спасибо, вы уже предоставили очень полезную исходную информацию. Давайте разберёмся, облагается ли продажа налогом в вашем случае.

 Исходные данные:
	•	Продавец — физическое лицо.
	•	Объект — гостевой дом на Иссык-Куле.
	•	Назначение объекта — коммерческая недвижимость.
	•	Год ввода в эксплуатацию — 2016.
	•	Правоустанавливающие документы — акт ввода в эксплуатацию и приказ.
	•	Продажа осуществляется как первым и единственным владельцем.
	•	Объект построен собственными средствами, не был в бизнес-учёте (нет ИП, ОсОО и т.п.) — предполагается, уточните при необходимости.

 Подлежит ли налогообложению?

Согласно Налоговому кодексу Кыргызской Республики (в редакции 2025 года) :

✔️ Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, и её продажа не носит систематический характер (то есть физлицо не продаёт объекты регулярно):

•	Облагается подоходным налогом с физических лиц.

 Налоговая база и ставка:

•	Разница между продажной ценой и документально подтверждёнными затратами (строительство, ввод в эксплуатацию и т.п.).
	•	Ставка подоходного налога: 10% с положительной разницы.

❗Но:

•	Если объект оформлен как коммерческая недвижимость, и будет доказано, что он использовался для получения дохода (сдача в аренду, предоставление услуг гостевого дома), это может рассматриваться как предпринимательская деятельность, и тогда:
	•	Налог может быть рассчитан как для деятельности ИП или с применением налога с оборота, если лицо было зарегистрировано как субъект.
	•	Или — как подоходный налог с физического лица, но с полным доходом, а не с разницы.

✅ Что нужно уточнить для точного расчёта:
	1.	Форма использования недвижимости (вела ли физлицо деятельность по размещению гостей, сдавалось ли через Lalafo, Booking и тп , имелись ли доходы).
	2.	Документально подтверждённые расходы на строительство.
	3.	Предполагаемая цена продажи (чтобы оценить размер возможного налога).
	4.	Были ли ранее аналогичные сделки у продавца.

Муратбек Азимбаев · Answer

Рекомендации:
	•	Обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации объекта для подтверждения налогового режима.
	•	Иметь на руках документы, подтверждающие стоимость строительства (договоры с подрядчиками, сметы, акты приёмки и т.д.) — для уменьшения налогооблагаемой базы.
	•	В случае сомнений — проконсультироваться с налоговым юристом.

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet 
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
Twitter: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».

Коттеджди сатуу жана мүмкүн болгон салыктар