Управляющая компания для ЖК

Здравствуйте,

Из приведенных вами норм однозначно следует, что вопрос не сводится к тому, «есть договор или нет». Необходимо установить, на каком основании обслуживающая компания вообще управляет домом.
Мой правовой анализ следующий.

1. Если собственники не выбирали управляющую компанию, то возникает вопрос о законности ее полномочий.
Согласно статье 31 Жилищного кодекса Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года № 117 (в последней редакции от 6 августа 2025 года):

• способ управления многоквартирным домом выбирается общим собранием собственников;
• решение принимается большинством голосов;
• управление управляющей организацией осуществляется на основании договора.

Кроме того, статья 33 ЖК КР прямо устанавливает, что:

• управление общим имуществом управляющей организацией осуществляется на основании договора управления.

То есть обычная схема выглядит следующим образом:

1. собственники проводят общее собрание;
2. выбирают способ управления;
3. выбирают управляющую компанию;
4. заключается договор управления.

Если этих действий не было, то возникает серьезный вопрос о наличии у управляющей компании законных оснований требовать оплату.

2. Если дом еще не передан застройщиком собственникам.
Вы указали очень важное обстоятельство:

• строительная компания до сих пор не передала жилой комплекс собственникам.

В таком случае необходимо выяснить:

• введен ли дом в эксплуатацию;
• кто фактически является балансодержателем общего имущества;
• кто назначил обслуживающую компанию;
• имеется ли договор между застройщиком и обслуживающей компанией.

Если застройщик еще не передал общее имущество собственникам, то на практике именно застройщик нередко заключает договор на временное обслуживание дома до момента выбора способа управления собственниками.
Однако это еще не означает, что размер платежей может определяться произвольно.

3. Может ли компания самостоятельно установить тариф 21 сом за квадратный метр?
По моему мнению — если речь идет уже о собственниках помещений, то нет.
Статья 37 ЖК КР прямо предусматривает:

• Размер платы на управление общим имуществом определяется решением общего собрания собственников жилых помещений и определяется на один год.

То есть законодатель связывает утверждение тарифа именно с решением общего собрания.
Если общего собрания не было и тариф собственниками не утверждался, то у жителей имеются основания требовать объяснения:

• кем установлен тариф;
• на основании какого документа;
• каким образом рассчитаны 21 сом за кв.м;
• какие услуги входят в этот тариф.

4. Должны ли жители вообще платить?
Здесь важно разделять два вопроса.
С одной стороны,
статья 37 ЖК КР устанавливает обязанность собственников участвовать в расходах по содержанию общего имущества.
То есть полностью отказаться оплачивать фактически оказанные услуги только из-за отсутствия договора — не всегда правильно.
Но с другой стороны,
если управляющая компания:

• не избиралась собственниками;
• не имеет договора управления;
• не раскрывает смету;
• не предоставляет отчеты;
• самостоятельно установила тариф,

то законность именно размера начислений может быть поставлена под сомнение.