Присоединение МКД к существующему ТСЖ с одним МКД

Здравствуйте,

Ниже — чёткое, юридически корректное разъяснение, основанное на Законе КР «О товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов", Жилищный кодекс КР, Гражданский кодекс КР и общих нормах о реорганизации юрлиц.

1. Можно ли ТСЖ (созданному на одном МКД) присоединять соседние МКД?

Краткий ответ: ДА, можно, но не автоматически — только через реорганизацию и обязательные решения собраний собственников каждого МКД.

Однако важно понимать:

ТСЖ создаётся только собственниками одного многоквартирного дома (ст. 4 Закона «О ТСЖ» однозначно: ТСЖ создаётся по МКД).

Это означает:

Вы не можете просто «добавить» другие дома в существующее ТСЖ. Это возможно только через реорганизацию: присоединение, слияние или создание нового ТСЖ, куда войдут несколько МКД.

2. Каким способом можно объединить несколько МКД?

Есть две законные схемы:

Схема А. Присоединение других ТСЖ к вашему ТСЖ (если в соседних МКД уже есть ТСЖ).

Этапы:

Собрание собственников Дома № 1 → решение «Согласны принять присоединяемое ТСЖ».

Собрания собственников Домов № 2 и № 3 → решение «Согласны присоединиться к ТСЖ №1».

Совместное решение о реорганизации ТСЖ (в форме присоединения).

Уведомление юридических адресатов о реорганизации (ст. 97 ГК КР).

Подача пакета в Минюст → внесение изменений в ЕГР.

Создание единого Устава ТСЖ, обслуживающего группу МКД.

Схема B. Сначала создать ТСЖ в других МКД → затем объединить.

Если в соседних МКД нет ТСЖ, то порядок такой:

В каждом МКД проводится собрание → создаётся своё ТСЖ. Затем все ТСЖ объединяются через реорганизацию: слияние (создаётся одно новое ТСЖ), либо присоединение к одному уже существующему.

Схема C. Создание НОВОГО ТСЖ для нескольких МКД разом.

Это единственный способ включить дома сразу:

Этапы:

Собрание собственников каждого МКД принимает решение:
- Войти в новое ТСЖ,
- Дать согласие обслуживаться одним юридическим лицом,
- Утвердить устав.

Создаётся совершенно новое ТСЖ. Старое ТСЖ (Дом №1) — ликвидируется или присоединяется к новому.

Почему нельзя просто перерегистрировать ТСЖ с одним домом на несколько домов?

Потому что:

Закон требует, чтобы каждое МКД само приняло решение через собрание собственников. Односторонняя перерегистрация без решения второго и третьего дома — незаконна, Минюст её не зарегистрирует.

3. Порядок действий (официальная дорожная карта).

Ниже — оптимальный и законный порядок присоединения других МКД к уже зарегистрированному ТСЖ:

Шаг 1. Провести собрания в каждом МКД

Протокол должен включать:

- решение о вступлении в ТСЖ (или создании ТСЖ),
- выбор уполномоченного лица,
- согласие на реорганизацию,
- выбор формы реорганизации: присоединение / слияние.

Решение принимается 2/3 голосов всех собственников (ст. 18 Закона о ТСЖ).

Шаг 2. Подготовить единый Устав ТСЖ для нескольких МКД

Новый устав должен предусматривать:

- обслуживаемые дома (перечень МКД),
- пропорции голосования,
- пропорции платежей,порядок управления общим имуществом,
- порядок распределения расходов (отдельные бюджеты по каждому дому!).

Шаг 3. Подготовить решение о реорганизации

Содержит:

- форму реорганизации (присоединение или слияние),
- утверждение передаточного акта,
- назначение комиссии,порядок передачи имущества,
- сведения для Минюста.

Шаг 4. Уведомление кредиторов(ст. 97 ГК КР)

Необходимо:

- официальное уведомление кредиторов,
- публикация в СМИ (по требованию ГК).

Шаг 5. Подача документов в Минюст

Пакет:

- Устав,
- решения собраний всех МКД,
- решение о реорганизации,
- передаточный акт,
- заявление о внесении изменений в ЕГР.

Шаг 6. Получение новой регистрации ТСЖ

После этого ТСЖ становится юридическим лицом, обслуживающим несколько МКД.

Вывод

Да, ТСЖ может объединить несколько МКД, но только через полную реорганизацию и решения всех домов.

Перерегистрация «в одностороннем порядке» — незаконна.

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».

Здравствуйте, Эля!

Ниже — юридическое разъяснение, какие нормы закона регулируют общие границы и инженерную инфраструктуру соседних многоквартирных домов (МКД) в Кыргызской Республике.

1. Границы земельных участков между соседними МКД

Основные нормативные акты:

1) Земельный кодекс КР от 18 июля 2025 года № 149.

Определяет категории земель,
границы участков,
права собственников,
порядок установления и споров.

Ключевые моменты

установление и изменение границ земельных участков,
сервитуты (право прохода, прокладки коммуникаций),
защита прав собственников земельных участков.

2) Закон КР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регулируются постановку на учет земельных участков,
кадастровые планы и схемы,
определение точных границ.

Ключевые моменты:

кадастровые планы, схемы, технические паспорта,
исправление ошибок в границах.

3) Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)(утверждаются мэриями/айыл окмоту)

Они регулируются параметры участков, границы прилегающих зон, санитарные, противопожарные расстояния.

Это локальный нормативный акт, обязательный к применению для всех МКД.

Главный источник фактической границы — кадастровый план (ГРС)

Граница МКД → это кадастровый план + технический паспорт + акт ввода в эксплуатацию.

Если на месте установлен забор не по кадастру — юридически значимой границей он не является.

2. Инженерная инфраструктура между соседними МКД

Это регулирует другой блок законодательства, поскольку инженерные сети — это объект коммунальной собственности.

Основные нормативные акты:

1) Закон КР «Об архитектуре и градостроительстве» .

Регулирует:

- размещение инженерных сетей,
- схемы подачи отопления, воды, канализации,
- зоны санитарной охраны,
- нормы подключения домов к инженерным ресурсам.

Ключевые моменты:

— инженерные сети и коммуникации,
— требования к проектированию и размещению коммуникаций.

2) Правила пользования тепловой энергией, (если теплосети общие), утвержденные Постановлением Правительства Кыргызской Республики от 14 марта 2012 года № 172

устанавливает понятие «магистральные сети», разграничение зон ответственности теплоснабжающей организации и МКД.

3) Закон КР «О питьевой войне» от 25 марта 1999 года № 33 (в последней редакции от 18 июля 2014 года):

разграничивает внутридомовые сети (имущество собственников МКД) и внешние сети (муниципальные или ведомственные).

На общественное обсуждение вынесен законопроект «О питьевом водоснабжении и водоотведении»

4) Правила поставки и пользования природным газом, утвержден Приказом Министерства энергетики и промышленности Кыргызской Республики от 21 июня 2021 года № 01-7/207, определяет границу эксплуатационной ответственности.

5) Жилищный кодекс Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года № 117 (в последней редакции от 6 авгусат 2025 года).

Определяют:

- общедомовое имущество,
- порядок обслуживания инженерных сетей МКД,
- ответственность за внутридомовые коммуникации.

6) СНиПы, строительные нормы и санитарные нормы

Регулируют:

- расстояния между зданиями,
- санитарные зоны,
- минимальные отступы для инженерных сетей (вода, канализация, ЛЭП).

Важнейшее: инженерная инфраструктура соседних домов может быть:

1) общедомовой (внутридомовые сети)принадлежит собственникам одного МКД

2) общеквартальной / районной (магистральные сети)принадлежит муниципалитету или ресурсоснабжающим организациям

3) располагается в пределах сервитутов(право прохода/прокладки коммуникаций через чужой участок — Земельный кодекс КР)

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».