Кому принадлежит квартира?

Здравствуйте!

По законодательству Кыргызской Республики квартиру можно истребовать даже у добросовестного покупателя, если она выбыла из владения первоначального собственника помимо его воли. Поэтому оплата рыночной цены и государственная регистрация сами по себе не гарантируют сохранение квартиры. Основание — статьи 289 и 291 ГК КР. 

Вместе с тем пункт 2 статьи 291 ГК КР признаёт добросовестного приобретателя собственником до вступления в законную силу судебного акта, устанавливающего предусмотренные законом основания для истребования имущества. Одного заявления прежнего собственника о мошенничестве недостаточно. 

Решение суда зависит от следующих обстоятельств.

1. Действительно ли квартира выбыла помимо воли собственника. Поддельная доверенность — существенное доказательство отсутствия полномочий на продажу. Однако суд должен исследовать и фактические действия собственника: намеревался ли он передать квартиру, участвовал ли в расчётах, передавал ли владение добровольно. Верховный суд КР требует устанавливать действительную волю собственника даже при подделке подписи в документах. Если добровольное выбытие подтверждено и соблюдены условия добросовестного возмездного приобретения, покупатель может сохранить квартиру. Это следует из пункта 12 постановления Пленума ВС КР от 24 мая 2019 года № 11. 
2. Был ли покупатель добросовестным при приобретении. Проверяется, знал ли он или должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться квартирой. Рыночная цена поддерживает позицию покупателя, но оценивается вместе с реальной оплатой, проверкой документов, сведениями о спорах и другими обстоятельствами. По пункту 13 указанного постановления добросовестность предполагает разумную осмотрительность. Если установлено, что покупатель знал о неправомерном отчуждении, соответствующая защита ему не предоставляется. 
3. Какой способ защиты применяется. Для возврата квартиры от последующего приобретателя применяется виндикационный иск — требование об истребовании имущества. Недействительность первоначальной сделки не означает автоматической недействительности всех последующих продаж. Суд обязан отдельно проверить условия статьи 291 ГК КР; это разъяснено в пунктах 11–12 постановления Пленума. 
4. Не истёк ли срок исковой давности. Три года проживания покупателя не означают автоматического пропуска срока собственником. Общий срок составляет три года, но по общему правилу исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Давность применяется по письменному заявлению участвующего в деле лица до вынесения решения — статьи 212, 215 и 216 ГК КР. Трёх лет также недостаточно для приобретения недвижимости по приобретательной давности: статья 265 предусматривает пятнадцатилетнее владение при соблюдении других условий.