Налог на продажу коммерческой недвижимости в Кыргызстане
Налог 10% платится во время сделки купли коммерческой недвижимости, или после рассчитывается и платится продавцом?
Ответ эксперта
Продажа коммерческой недвижимости для физических лиц в Кыргызстане облагается налогом. Однако размер налога и порядок его уплаты зависят от того, кто именно продаёт объект: физическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП) или юридическое лицо. Cрок владения имуществом и то, использовался ли объект в предпринимательской деятельности или нет, - не влияют на необходимость оплаты налога.
Ниже приведён общий разбор правил налогообложения при продаже коммерческой недвижимости с учётом всех возможных ситуаций.
Кто обязан платить налог при продаже коммерческой недвижимости
- Физическое лицо, не зарегистрированное как ИП
- Индивидуальный предприниматель (ИП)
- Юридическое лицо (ОсОО, АО и др.)
Для каждой из этих категорий применяются разные нормы налогового законодательства.
Если коммерческую недвижимость продаёт физическое лицо
Если объект принадлежит физическому лицу, применяется подоходный налог с разницы между ценой продажи и ценой приобретения.
- Налоговая база — разница между покупкой и продажей (в случае, если недвижимость была подарена или отсутствует информация о стоимости приобретения, то налог исчисляется с цены продажи)
- Ставка подоходного налога — 10%
Если коммерческую недвижимость продаёт ИП
Подробный разбор оплаты налога при продаже недвижимости для ИП приведён в отдельном материале.
Если коммерческую недвижимость продаёт юридическое лицо
Для юридических лиц включается в состав совокупного годового дохода выручка от реализации недвижимого имущества, не используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, за минусом стоимости его приобретения. То есть юридическое лицо оплатит налог на прибыль от совокупного дохода.
- Доход включается в налогооблагаемую прибыль
- Уплачивается налог на прибыль
- Возможна уплата НДС
Имеет ли значение срок владения коммерческой недвижимостью?
Нет. Для физических лиц срок владения 1 год, после которого уплата подоходного налога не производится, применяется только для жилой недвижимости (за исключением недвижимого имущества, расположенного на территории курортно-рекреационных зон). Для ИП и юридических лиц срок владения также не влияет на освобождение от налогообложения.
Как рассчитывается налог при продаже?
В общем виде расчёт выглядит так:
- Определяется стоимость приобретения объекта
- Определяется стоимость продажи (в случае заведомого занижения стоимости имущества, налоговыми органами могут применяться среднерыночные цены.)
- Рассчитывается разница (доход)
- К доходу применяется соответствующая налоговая ставка
Если документы о первоначальной стоимости отсутствуют, налог рассчитывается со всей суммы продажи.
В какой срок физическому лицу надо оплатить подоходный налог при продаже коммерческой недвижимости?
Если сделка состоялась в 2025 году, то включайте эту сумму в налоговую декларацию за отчетный 2026 год. Налог оплачивается до 30 апреля 2026 г.
Распространённые ошибки при продаже коммерческой недвижимости
- Считать, что срок владения всегда освобождает от налога
- Не учитывать налоговый режим ИП
- Не сохранять документы о покупке объекта
Здравствуйте,
для более квалифицированного ответа нужны детали: а на кого оформлена коммерческая недвижимость, физическое лицо налоговый резидент или не-резидент КР? Зарегистрирован как налогоплательщик ИП или юридическое лицо? Как выбран налоговый режим в момент регистрации налогоплательщика? Когда было построено или куплена и за какую цену коммерческая недвижимость?
Если коммерческая собственность является собственностью как физического лица, то Согласно ст.199 Налогового кодекса КР
Порядок исчисления, срок и место уплаты подоходного налога:
1. Налогоплательщик подоходного налога производит окончательный расчет и уплачивает подоходный налог до даты представления единой налоговой декларации, установленной настоящим Кодексом. Окончательная сумма подоходного налога определяется как разница между исчисленной суммой налога и суммой налога, удержанного налоговым агентом, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
2. Сумма подоходного налога налогоплательщика, исчисленная налоговым агентом, исходя из минимального расчетного дохода, является окончательной и не подлежит пересчету.
3. Подоходный налог уплачивается по месту учета и/или учетной регистрации налогоплательщика.
С уважением,
Муратбек Азимбаев
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
Twitter: @MuratbekAz
кто называется налоговым агентом при продаже земельного участка коммерческого назначения
Здравствуйте,
налоговым агентом при продаже земельного участка коммерческого назначения обычно не является покупатель, если он просто приобретает недвижимость у физического лица. В такой ситуации налогоплательщик — сам продавец, а не покупатель. Это прямо следует из того, что при выплате дохода физлицу, не состоящему в трудовых отношениях, обязанность налогового агента возникает не всегда, и из нее сделано специальное исключение для выплат при приобретении недвижимого имущества.
То есть логика Налогового кодекса Кыргызской Республики от 18 января 2022 года № 3 (в последней редакции от 31 декабря 2025 года) такая: в общем случае налоговый агент — это организация или ИП, которые обязаны исполнить налоговое обязательство налогоплательщика, но только в тех случаях, которые прямо предусмотрены Кодексом. При этом при выплате дохода физическому лицу, не состоящему в трудовых отношениях, из обязанности налогового агента исключен доход, выплаченный при приобретении недвижимого имущества или транспортного средства.
Поэтому если схема такая:
физическое лицо продает земельный участок коммерческого назначения, а покупатель — компания или ИП, то:
Важно и второе: льгота, которую вы привели в части 6 статьи 191, касается не любой земли, а, в частности, приусадебного участка и некоторых объектов жилищного фонда при соблюдении условий по сроку владения. Из текста Кодекса не видно освобождения именно для земельного участка коммерческого назначения. Значит, доход от его продажи, как правило, не подпадает под это освобождение и входит в облагаемый доход физлица как выручка от реализации недвижимого имущества.
Итого по-простому:
Кто налоговый агент?
В обычной сделке купли-продажи коммерческого земельного участка — никто из сторон не выступает налоговым агентом по подоходному налогу продавца; обязанность по налогу лежит на продавце-физлице.
Когда ответ может быть другим?
Если продавец — не обычное физлицо, а, например, ИП, Крестьянское (фермерское) хозяйство, сельхозкооператив, ОсОО, некоммерческая организация или иное юридическое лицо, и продает участок в рамках предпринимательской деятельности, либо сделка имеет иную специальную налоговую квалификацию, тогда нужно отдельно смотреть режим налогообложения. Это уже другой анализ.
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».