Продажа коммерческой недвижимости, валютные курсы и налог
Добрый день.
Мы приобрели жилой дом в 2005 году. После мы его переделали в торговый центр. На строительство, конечно же, было потрачено уйма денег.
В данный момент мы хотим его продать. При покупке выплаченная сумма плюс потраченная сумма на строительство в долларах получается меньше, чем мы сейчас требуем за продажу, но в сомах это больше из-за нынешнего курса.
Как мы будем оплачивать налог за продажу?
Добрый день!
Ситуация у вас типичная для Кыргызстана — курс доллара вырос, в сомах цена продажи выглядит больше, и из-за этого возникает вопрос по налогу.
Но для налогообложения валюта (доллары) значения не имеет — всё считается только в сомах.
Разберём по закону и практике Государственной налоговой службы при Кабинете министров Кыргызской Республики.
Какой налог возникает при продаже недвижимости?
Если вы продаёте коммерческий объект (торговый центр), то это уже не жилое имущество, а объект предпринимательской/коммерческой деятельности.
Значит применяются нормы Налогового кодекса Кыргызской Республики от 18 января 2022 года № 3 (в последней редакции от 31 декабря 2025 года).
Возможны 2 варианта:
1. Если продаёт физлицо (не ИП, не ОсОО).
Тогда платится: Подоходный налог 10% с прибыли.
Формула: Налог = (Цена продажи – подтверждённые расходы) × 10%.
2. Если продаёт ИП/бизнес (патент/упрощёнка/ОсОО).
Тогда:
- упрощённый налог 2–6% с оборота;
- или;
- налог на прибыль 10%;
зависит от вашей системы налогообложения.
Если это объект бизнеса (ТЦ сдавался в аренду, велась торговля), ГНС обычно считает предпринимательской деятельностью, а не «личным имуществом».
Как считаются расходы (самое главное)?
ГНС учитывает ТОЛЬКО документально подтверждённые суммы в сомах:
Можно включить:
- цена покупки дома (договор 2005 года);
- строительные работы;
- стройматериалы;
- проект/разрешения;
- реконструкция;
- госпошлины.
Но:
- «в долларах потратили больше» — не аргумент;
- курс пересчитывать нельзя.
Берётся сумма в сомах на дату платежа.
Пример.
Допустим:
- Покупка дома в 2005 → 1 200 000 сом;
- Строительство → 5 000 000 сом;
- Всего расходы → 6 200 000 сом.
Продажа → 10 000 000 сом.
Прибыль = 3 800 000.
Налог 10% = 380 000 сом.
Важно!
Если документов на стройку нет:
ГНС может:
- не признать расходы;
- и посчитать налог со всей суммы продажи.
Тогда налог будет сильно больше.
Поэтому:
- поднимите все чеки/договоры/сметы;
- акты выполненных работ;
- разрешение на реконструкцию;
- ввод в эксплуатацию.
Частые ошибки.
- считать в долларах;
- думать что «если владели более 5 лет — налога нет». (это правило только для жилой недвижимости (если владели хотя минимум 1 год, а у вас коммерческий объект).
Что советую сделать:
- Посчитать подтверждённые расходы;
- Определить кто продаёт — физлицо или ИП/ОсОО;
- Перед продажей проконсультироваться в ГНС (можно письменно).
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».