Как оформить красную книгу на дом и землю, полученные по наследству?

Question

Получили по наследству в Кыргызстане старенький домишко, ранее принадлежащий бабушке на основании договора застройки от 1976г.

Тех.паспорт обновили , хотим продать землю, но нет госакта КР , то есть правоустанавливающего документа.

Нужно ли делать госакт, если да , то в каких случаях ?

Все говорят по разному. Слышал, что если на последней странице тех. пасп. указана площадь (фактическая , застроенная , не застроенная ), то значит территория уже в собственности и госакт не нужен, так как участок и жилой дом вроде как не разделимы по законам Кыргызстана.

В свидетельстве написано: ….наследуется дом, находящийся на земле, принадлежащем наследодателю на основании договора застройки… о праве собственности и госакте на землю ни слова.

Так и не понял, прошу разъяснить.

Заранее благодарю.

Администратор · Answer

Для получения Госакта на земельный участок («красной книги»), закрепленный за жилым домом, принадлежащим Вам на праве собственности, обращаетесь в ГУ Кадастр (госрегистр) с паспортом и документами на жилой дом (договор купли-продажи, техпаспорт и т.д).
После подачи в Кадастр заявки, к Вам должен выехать техник для того, чтобы провести замеры на месте. 
Могут быть ньюансы, например, потребуется Акт согласования с соседями-смежниками. Если кто то из них не подпишет, то требуется решить все спорные вопросы с ними.

Вы получили очень распространенную ситуацию для Кыргызстана, особенно с домами старой постройки. 

1. "Дом, находящийся на земле, принадлежащей наследодателю на основании договора застройки"

- Договор застройки – это документ, который был распространен в советское время и в первые годы независимости. Он означал, что человеку выделялся земельный участок под строительство жилого дома. По сути, это было право пользования землей с правом возведения на ней строения. Это не было прямым правом собственности на землю в современном понимании (как "Красная книга" - Государственный акт о праве частной собственности на земельный участок).
- Договор застройки подтверждал право наследодателя владеть и пользоваться этим участком для целей строительства и эксплуатации дома, но сама земля при этом могла оставаться в государственной или муниципальной собственности.

2. "Участок и жилой дом неразделимы по законам Кыргызстана"

- В целом, да, это верно. Согласно Земельному кодексу Кыргызской Республики, право собственности на здания и сооружения неразрывно связано с правом на земельный участок, на котором они расположены. То есть, собственник строения имеет преимущественное право на оформление земельного участка под этим строением.
- Это означает, что вы, как наследники дома, имеете законное право на оформление земельного участка, на котором этот дом стоит, в свою частную собственность.

3. Отсутствие госакта (Красной книги) на землю

- Это ключевой момент. Отсутствие госакта означает, что право частной собственности на землю за наследодателем не было зарегистрировано. Сейчас вам необходимо пройти процедуру регистрации права собственности на земельный участок.

Что вам нужно делать (общая последовательность действий):

1.  У вас уже есть свидетельство, где указано наследование дома на основании договора застройки. Это ваш первоначальный правоустанавливающий документ на дом.

2.  Вам необходимо обратиться в местное управление Государственного учреждения "Кадастр" (бывший Госрегистр) по месту нахождения дома с целью зарегистрировать право собственности на дом на ваше имя на основании свидетельства о праве на наследство.

3.  В Госрегистре или в местных архивах (например, в Центральном государственном архиве Кыргызской Республики, или в архивах местного самоуправления) могут храниться оригиналы или копии договора застройки. Вам нужно будет подтвердить наличие этого документа и право наследодателя на земельный участок. Возможно, придется получать архивную справку.

4.  Процедура оформления права собственности на земельный участок:
    - Вы подаете заявление в Госрегистр на получение Государственного акта о праве частной собственности на земельный участок (Красной книги).
    - Вам потребуются:
        - Ваш паспорт.
        - Свидетельство о праве на наследство.
        - Технический паспорт на дом (обновленный).
        - Договор застройки (или его подтверждение/архивная справка).
        - Возможно, понадобится решение местной администрации (айыл окмоту, мэрии) о предоставлении или отводе земли под строительство или о признании права пользования.
        - Документы, подтверждающие родство с наследодателем.
        - Квитанция об уплате государственной пошлины.
    - Специалисты Госрегистра или подрядной организации (землеустроительной) проведут обследование земельного участка, составят кадастровый план.
    - На основании представленных документов и обследования будет приниматься решение о выдаче вам госакта.
    - После получения госакта, он должен быть зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Тот факт, что на участке уже стоит жилой дом, который вы унаследовали, значительно упрощает процесс, так как вы, как собственник строения, имеете первоочередное право на оформление земли.

Если договор застройки был заключен давно, могут потребоваться дополнительные подтверждающие документы или действия.
- Возможные сложности:
    - Отсутствие или утеря оригинала договора застройки.
    - Наличие самовольных пристроек или изменения границ участка, которые не соответствуют первоначальному плану.
    - Наличие споров с соседями по границам.
    - Земля могла быть изъята для государственных нужд (маловероятно, но нужно проверить).

Ситуация не безвыходная. Наличие унаследованного дома и старого договора застройки являются основанием для оформления права собственности на земельный участок. Главное – правильно пройти процедуру в соответствующих государственных органах.