Продажа недвижимости на Иссык Куле

Здравствуйте,

Коротко: если квартира на Иссык-Куле официально относится к жилищному фонду и вы владеете ею более 1 года, подоходный налог при продаже не платится.

Вот почему и на что обратить внимание:

Правило освобождения

Ст. 191 ч.6 п.2 НК КР:
- не облагается подоходным налогом доход от реализации недвижимого имущества, отнесённого к жилищному фонду, если оно принадлежит на праве собственности более 1 года с даты регистрации права.
- Если объект получен по наследству/дарению от близкого родственника, годичный срок считается с даты регистрации права у наследодателя/дарителя.

Что важно проверить в вашем случае?

Статус объекта в ЕГРН:
- должно быть указано, что объект отнесён к жилищному фонду. Одной записи «назначение: жилое» в техпаспорте обычно достаточно, но именно классификация в реестре является ключевой.
- Срок владения: у вас 20 лет — условие >1 года выполнено.
- Результат: при выполнении двух пунктов выше — ПН 0.

Когда налог всё же будет

Если по данным реестра объект не относится к жилищному фонду (например, «апартаменты», номер в пансионате/некоммерческое жильё, нежилое помещение). Тогда доход облагается по общему правилу:
Налоговая база = цена продажи минус стоимость приобретения/строительства и расходы на ремонт (ст. 189 ч.1 п.6).
Ставка: 10% (ст. 197 ч.1).
Если объект переведён в нежилой фонд — льгота не действует.

Практические шаги

- Закажите выписку ЕГРН на объект и проверьте строку «к жилищному фонду».
- Сохраните документы о сроке владения и основаниях приобретения.
- Если в выписке объект не как «жилищный фонд», можно рассмотреть перевод в жилищный фонд — до сделки.

Если хотите, подготовлю чек-лист и шаблон запроса/заявления в Госагентство по земельным ресурсам и пошаговый план перевода в жилищный фонд.

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz

Уважаемый Нурик!

Вопрос: обязан ли собственник квартиры на Иссык-Куле (20 лет в собственности) уплачивать подоходный налог при продаже?

1. Нормативная база

• Налоговый кодекс КР (в ред. от 2025 г.):

• Ст. 191 ч.6 п.2: не облагается подоходным налогом доход от реализации недвижимого имущества, отнесённого к жилищному фонду, если оно находится в собственности более 1 года.
• Для наследства/дарения срок исчисляется с момента регистрации права у наследодателя/дарителя.
• Ст. 189 ч.1 п.6 НК КР: если объект не относится к жилищному фонду — доход от его реализации облагается налогом (налоговая база = цена продажи – документально подтвержденные расходы на приобретение/строительство/ремонт).
• Ст. 197 НК КР: ставка подоходного налога — 10%.

2. Ключевые факты вашего дела

• Право собственности оформлено более 20 лет назад → условие «свыше 1 года» выполнено.
• В техпаспорте указано назначение «жилое».
• Однако в кабинете налогоплательщика (система Салык) объект отражён как «коммерческое».

3. Правовое значение

• Определяющим является не запись в техпаспорте, а данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН).
• Если в ЕГРН объект числится как жилищный фонд, то налог не начисляется.
• Если в ЕГРН или налоговой базе объект отражён как коммерческий, то льгота не применяется и при продаже будет начислен налог 10%.

4. Риски

• При продаже налоговый орган будет ориентироваться на данные в Салык/ЕГРН.
• Возможен конфликт между фактическим назначением (жилое помещение) и классификацией в реестре (коммерческое).
• В таком случае продавец рискует заплатить налог, хотя по сути объект является жильём.

5. Практические рекомендации

1. Получите выписку ЕГРН (через «Түндүк» или в Госрегистрации) и проверьте, как объект официально классифицирован.
2. Если стоит «жилищный фонд» → налог = 0 (освобождение по ст. 191 ч.6 п.2 НК КР).
3. Если стоит «коммерческое» → есть два пути:

• До продажи обратиться в Госагентство по земельным ресурсам/регистрации с заявлением о приведении назначения объекта в соответствие (перевод в жилищный фонд).
• Если перевод невозможен или затянется → при продаже налог составит 10% от налоговой базы.

5.Сохраните все документы, подтверждающие срок владения и основания приобретения (договор, свидетельство, старые справки).

Вывод

• Если квартира в ЕГРН относится к жилищному фонду → налог при продаже не взимается, так как срок владения более 1 года.
• Если в ЕГРН объект числится как коммерческое → подоходный налог 10% обязателен, независимо от фактического использования.

Хотите, я подготовлю для вас чек-лист и шаблон заявления для перевода объекта из «коммерческого» в «жилищный фонд», чтобы вы могли заранее устранить риск? Но, дальнейшие консультации и/или юридическое сопровождение по вашим вопросам на платной основе согласно заключенного с вами договора юридических услуг.

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».