Продажа коммерческой недвижимости

Добрый день!

Ситуация у вас типичная для Кыргызстана — курс доллара вырос, в сомах цена продажи выглядит больше, и из-за этого возникает вопрос по налогу.
Но для налогообложения валюта (доллары) значения не имеет — всё считается только в сомах.

Разберём по закону и практике Государственной налоговой службы при Кабинете министров Кыргызской Республики.

Какой налог возникает при продаже недвижимости?
Если вы продаёте коммерческий объект (торговый центр), то это уже не жилое имущество, а объект предпринимательской/коммерческой деятельности.

Значит применяются нормы Налогового кодекса Кыргызской Республики от 18 января 2022 года № 3 (в последней редакции от 31 декабря 2025 года).

Возможны 2 варианта:
1. Если продаёт физлицо (не ИП, не ОсОО).
Тогда платится: Подоходный налог 10% с прибыли.

Формула: Налог = (Цена продажи – подтверждённые расходы) × 10%.

2. Если продаёт ИП/бизнес (патент/упрощёнка/ОсОО).
Тогда:

• упрощённый налог 2–6% с оборота;
• или;
• налог на прибыль 10%;

зависит от вашей системы налогообложения.

Если это объект бизнеса (ТЦ сдавался в аренду, велась торговля), ГНС обычно считает предпринимательской деятельностью, а не «личным имуществом».

Как считаются расходы (самое главное)?
ГНС учитывает ТОЛЬКО документально подтверждённые суммы в сомах:

Можно включить:

• цена покупки дома (договор 2005 года);
• строительные работы;
• стройматериалы;
• проект/разрешения;
• реконструкция;
• госпошлины.

Но:

• «в долларах потратили больше» — не аргумент;
• курс пересчитывать нельзя.

Берётся сумма в сомах на дату платежа.

Пример.
Допустим:

• Покупка дома в 2005 → 1 200 000 сом;
• Строительство → 5 000 000 сом;
• Всего расходы → 6 200 000 сом.

Продажа → 10 000 000 сом.

Прибыль = 3 800 000.
Налог 10% = 380 000 сом.

Важно!
Если документов на стройку нет:
ГНС может:

• не признать расходы;
• и посчитать налог со всей суммы продажи.

Тогда налог будет сильно больше.

Поэтому:

• поднимите все чеки/договоры/сметы;
• акты выполненных работ;
• разрешение на реконструкцию;
• ввод в эксплуатацию.

Частые ошибки.

• считать в долларах;
• думать что «если владели более 5 лет — налога нет». (это правило только для жилой недвижимости (если владели хотя минимум 1 год, а у вас коммерческий объект).

Что советую сделать:

• Посчитать подтверждённые расходы;
• Определить кто продаёт — физлицо или ИП/ОсОО;
• Перед продажей проконсультироваться в ГНС (можно письменно).

 С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».