Присоединение МКД к существующему ТСЖ с одним МКД
№118102 | 26.11.2025 | Просмотров: 188
Правомочно ли зарегистрированное ТСЖ с одним многоквартирным домом присоединить (объединить) с соседними МКД с дальнейшей перерегистрацией?
Каков порядок действий присоединения других МКД к зарегистрированному ТСЖ?
Здравствуйте,
Ниже — чёткое, юридически корректное разъяснение, основанное на Законе КР «О товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов», Жилищный кодекс КР, Гражданский кодекс КР и общих нормах о реорганизации юрлиц.
1. Можно ли ТСЖ (созданному на одном МКД) присоединять соседние МКД?
Краткий ответ: ДА, можно, но не автоматически — только через реорганизацию и обязательные решения собраний собственников каждого МКД.
Однако важно понимать:
ТСЖ создаётся только собственниками одного многоквартирного дома (ст. 4 Закона «О ТСЖ» однозначно: ТСЖ создаётся по МКД).
Это означает:
Вы не можете просто «добавить» другие дома в существующее ТСЖ. Это возможно только через реорганизацию: присоединение, слияние или создание нового ТСЖ, куда войдут несколько МКД.
2. Каким способом можно объединить несколько МКД?
Есть две законные схемы:
Схема А. Присоединение других ТСЖ к вашему ТСЖ (если в соседних МКД уже есть ТСЖ).
Этапы:
Собрание собственников Дома № 1 → решение «Согласны принять присоединяемое ТСЖ».
Собрания собственников Домов № 2 и № 3 → решение «Согласны присоединиться к ТСЖ №1».
Совместное решение о реорганизации ТСЖ (в форме присоединения).
Уведомление юридических адресатов о реорганизации (ст. 97 ГК КР).
Подача пакета в Минюст → внесение изменений в ЕГР.
Создание единого Устава ТСЖ, обслуживающего группу МКД.
Схема B. Сначала создать ТСЖ в других МКД → затем объединить.
Если в соседних МКД нет ТСЖ, то порядок такой:
В каждом МКД проводится собрание → создаётся своё ТСЖ. Затем все ТСЖ объединяются через реорганизацию: слияние (создаётся одно новое ТСЖ), либо присоединение к одному уже существующему.
Схема C. Создание НОВОГО ТСЖ для нескольких МКД разом.
Это единственный способ включить дома сразу:
Этапы:
Собрание собственников каждого МКД принимает решение:
— Войти в новое ТСЖ,
— Дать согласие обслуживаться одним юридическим лицом,
— Утвердить устав.
Создаётся совершенно новое ТСЖ. Старое ТСЖ (Дом №1) — ликвидируется или присоединяется к новому.
Почему нельзя просто перерегистрировать ТСЖ с одним домом на несколько домов?
Потому что:
Закон требует, чтобы каждое МКД само приняло решение через собрание собственников. Односторонняя перерегистрация без решения второго и третьего дома — незаконна, Минюст её не зарегистрирует.
3. Порядок действий (официальная дорожная карта).
Ниже — оптимальный и законный порядок присоединения других МКД к уже зарегистрированному ТСЖ:
Шаг 1. Провести собрания в каждом МКД
Протокол должен включать:
— решение о вступлении в ТСЖ (или создании ТСЖ),
— выбор уполномоченного лица,
— согласие на реорганизацию,
— выбор формы реорганизации: присоединение / слияние.
Решение принимается 2/3 голосов всех собственников (ст. 18 Закона о ТСЖ).
Шаг 2. Подготовить единый Устав ТСЖ для нескольких МКД
Новый устав должен предусматривать:
— обслуживаемые дома (перечень МКД),
— пропорции голосования,
— пропорции платежей,порядок управления общим имуществом,
— порядок распределения расходов (отдельные бюджеты по каждому дому!).
Шаг 3. Подготовить решение о реорганизации
Содержит:
— форму реорганизации (присоединение или слияние),
— утверждение передаточного акта,
— назначение комиссии,порядок передачи имущества,
— сведения для Минюста.
Шаг 4. Уведомление кредиторов(ст. 97 ГК КР)
Необходимо:
— официальное уведомление кредиторов,
— публикация в СМИ (по требованию ГК).
Шаг 5. Подача документов в Минюст
Пакет:
— Устав,
— решения собраний всех МКД,
— решение о реорганизации,
— передаточный акт,
— заявление о внесении изменений в ЕГР.
Шаг 6. Получение новой регистрации ТСЖ
После этого ТСЖ становится юридическим лицом, обслуживающим несколько МКД.
Вывод
Да, ТСЖ может объединить несколько МКД, но только через полную реорганизацию и решения всех домов.
Перерегистрация «в одностороннем порядке» — незаконна.
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».
Да, зарегистрированное ТСЖ с одним МКД правомочно присоединить соседние МКД, если дома имеют общую границу и общую инженерную инфраструктуру. Это требует внесения изменений в Устав ТСЖ.
Порядок действий:
Присоединяемый МКД: Провести Общее собрание собственников (ОСС). Принять решение о выборе управления существующим ТСЖ (присоединением). Решение должно набрать не менее 51% голосов от общего числа собственников.
Существующее ТСЖ: Провести Общее собрание членов ТСЖ. Принять решение о согласии на присоединение и внесении изменений в Устав.
Регистрация: Зарегистрировать изменения в Уставе в соответствующем регистрирующем органе (Минюст).
Передача: Принять техническую документацию на новый дом.
Какими нормами закона определяется общая граница и инженерная инфраструктура соседних МКД?
Заранее благодарю за пояснение
Здравствуйте, Эля!
Ниже — юридическое разъяснение, какие нормы закона регулируют общие границы и инженерную инфраструктуру соседних многоквартирных домов (МКД) в Кыргызской Республике.
1. Границы земельных участков между соседними МКД
Основные нормативные акты:
1) Земельный кодекс КР от 18 июля 2025 года № 149.
Определяет категории земель,
границы участков,
права собственников,
порядок установления и споров.
Ключевые моменты
установление и изменение границ земельных участков,
сервитуты (право прохода, прокладки коммуникаций),
защита прав собственников земельных участков.
2) Закон КР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регулируются постановку на учет земельных участков,
кадастровые планы и схемы,
определение точных границ.
Ключевые моменты:
кадастровые планы, схемы, технические паспорта,
исправление ошибок в границах.
3) Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)(утверждаются мэриями/айыл окмоту)
Они регулируются параметры участков, границы прилегающих зон, санитарные, противопожарные расстояния.
Это локальный нормативный акт, обязательный к применению для всех МКД.
Главный источник фактической границы — кадастровый план (ГРС)
Граница МКД → это кадастровый план + технический паспорт + акт ввода в эксплуатацию.
Если на месте установлен забор не по кадастру — юридически значимой границей он не является.
2. Инженерная инфраструктура между соседними МКД
Это регулирует другой блок законодательства, поскольку инженерные сети — это объект коммунальной собственности.
Основные нормативные акты:
1) Закон КР «Об архитектуре и градостроительстве» .
Регулирует:
— размещение инженерных сетей,
— схемы подачи отопления, воды, канализации,
— зоны санитарной охраны,
— нормы подключения домов к инженерным ресурсам.
Ключевые моменты:
— инженерные сети и коммуникации,
— требования к проектированию и размещению коммуникаций.
2) Правила пользования тепловой энергией, (если теплосети общие), утвержденные Постановлением Правительства Кыргызской Республики от 14 марта 2012 года № 172
устанавливает понятие «магистральные сети», разграничение зон ответственности теплоснабжающей организации и МКД.
3) Закон КР «О питьевой войне» от 25 марта 1999 года № 33 (в последней редакции от 18 июля 2014 года):
разграничивает внутридомовые сети (имущество собственников МКД) и внешние сети (муниципальные или ведомственные).
На общественное обсуждение вынесен законопроект «О питьевом водоснабжении и водоотведении»
4) Правила поставки и пользования природным газом, утвержден Приказом Министерства энергетики и промышленности Кыргызской Республики от 21 июня 2021 года № 01-7/207, определяет границу эксплуатационной ответственности.
5) Жилищный кодекс Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года № 117 (в последней редакции от 6 авгусат 2025 года).
Определяют:
— общедомовое имущество,
— порядок обслуживания инженерных сетей МКД,
— ответственность за внутридомовые коммуникации.
6) СНиПы, строительные нормы и санитарные нормы
Регулируют:
— расстояния между зданиями,
— санитарные зоны,
— минимальные отступы для инженерных сетей (вода, канализация, ЛЭП).
Важнейшее: инженерная инфраструктура соседних домов может быть:
1) общедомовой (внутридомовые сети)принадлежит собственникам одного МКД
2) общеквартальной / районной (магистральные сети)принадлежит муниципалитету или ресурсоснабжающим организациям
3) располагается в пределах сервитутов(право прохода/прокладки коммуникаций через чужой участок — Земельный кодекс КР)
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».