Налог с продажи недвижимости
Здравствуйте.
Приобретали квартиру через кооператив в 2023 году, сейчас оплачиваем взносы но собираемся в сентябре 2026 года выплатить полную сумму. Имущество на имя кооператива.
Они нам выставляют счёт более 100 тыс сом для оплаты налога с продаж, не обьясняя и не ссылаясь на какие либо законы.
Законны ли их действия? И где вообще посмотреть этот закон или статью?
Спасибо заранее
Здравствуйте!
Краткий вывод: требование кооператива может иметь налоговую основу, но выставленный вам счёт без расчёта и ссылки на договор сам по себе недостаточен. Налогоплательщиком является кооператив, а не пайщик. Обязанность пайщика дополнительно компенсировать налог должна вытекать из договора, устава либо надлежащего решения общего собрания.
Что устанавливает закон:
- Налог с продаж относится к косвенным налогам и может включаться в цену товара или услуги — статья 22 Налогового кодекса Кыргызской Республики от 18 января 2022 года № 3 (в последней редакции от 31 декабря 2025 года).
- Плательщиком налога с продаж признаётся отечественная организация или индивидуальный предприниматель — статья 363.
- Объект налогообложения — реализация товаров, работ и услуг — статья 365.
- Налоговая база обычно определяется как выручка от реализации без НДС и налога с продаж — статья 366.
- Для субъектов предпринимательства, реализующих вновь построенные жилые и нежилые помещения, ставка налога с продаж составляет 2% — часть 3 статьи 368.
- Сам налог и отчётность в налоговый орган представляет кооператив — статья 371 Налогового кодекса КР.
Однако в вашей ситуации есть существенные нюансы.
- Если это настоящий жилищный или жилищно-накопительный кооператив и вы вносите именно паевые взносы, необходимо определить, является ли передача квартиры налогооблагаемой реализацией либо исполнением обязательства кооператива перед своим членом. Паевой взнос сам по себе не тождественен оплате по договору купли-продажи.
- Если квартира приобреталась кооперативом на вторичном рынке, часть 3 статьи 368 о реализации вновь построенных помещений может вообще не подходить. Кооператив обязан назвать другую норму, налоговый режим и ставку.
- Если кооператив работает по единому налогу, то согласно статье 418 Налогового кодекса единый налог уплачивается взамен налога на прибыль, НДС и налога с продаж. В таком случае отдельно выставлять именно «налог с продаж» без пояснений особенно сомнительно.
- По статьям 300 и 390 Гражданского кодекса КР одностороннее изменение договорных условий не допускается, а изменение согласованной цены возможно только в случаях, предусмотренных договором или законом (Гражданский кодекс КР).
Поэтому:
- если в договоре указана окончательная фиксированная стоимость квартиры и отсутствует условие о дополнительной оплате налогов, сборов или изменении стоимости, требование доплатить свыше 100 000 сомов, вероятнее всего, неправомерно;
- если договор или устав прямо предусматривает компенсацию налогов, изменение стоимости квартиры либо дополнительные целевые взносы, требование может быть законным, но только при наличии подробного расчёта и соответствующего решения уполномоченного органа кооператива.
Потребуйте письменно:
- точное наименование налога и применяемую статью Налогового кодекса;
- налоговый режим кооператива — общий или единый налог;
- налоговую базу, ставку и подробную формулу расчёта;
- объяснение, почему налог начисляется сейчас на всю стоимость, хотя взносы уплачиваются с 2023 года;
- выписку из налогового расчёта или иное подтверждение начисления;
- пункт договора, устава либо решение общего собрания, позволяющее взыскать налог отдельно с вас.
Как член кооператива вы вправе знакомиться с его финансово-хозяйственной документацией в порядке, установленном уставом Закона Кыргызской Республики «О кооперативах» от 11 июня 2004 года № 70 (в последней редакции от 21 февраля 2025 года).
До получения этих документов я бы не рекомендовал оплачивать спорные 100 000 сомов. Для окончательного заключения необходимо проверить договор с кооперативом, устав, выставленный счёт и документы на квартиру.
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720060, улица Арстанбека Дуйшеева 8/1
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794; +996 550 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbeka@gmail.com
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».
1. Ответ
Требование кооператива уплатить более 100 000 сом не может считаться законным только на основании того, что кооператив назвал эту сумму «налогом с продаж».
В описанной ситуации необходимо различать:
налог, который по закону обязан уплатить сам кооператив;
налоговое обязательство физического лица;
расходы, которые по договору кооператив вправе переложить на пайщика.
Кроме того, из вопроса следует, что право собственности на квартиру зарегистрировано за кооперативом, а вы с 2023 года оплачиваете взносы и только в сентябре 2026 года намерены выплатить их полностью. Следовательно, автоматически считать, что вы владеете квартирой с 2023 года, нельзя.
2. Какой именно налог применяется
Действующий Налоговый кодекс Кыргызской Республики от 18 января 2022 года № 3 предусматривает налог с продаж как отдельный налог.
Однако налог с продаж является налогом, связанным с реализацией товаров, работ, услуг и иными операциями, осуществляемыми субъектом, являющимся налогоплательщиком соответствующего налога. Само по себе приобретение гражданином квартиры у кооператива не означает, что покупатель становится плательщиком налога с продаж кооператива.
Для физического лица при реализации имущества применяется регулирование подоходного налога, а не произвольное начисление «налога с продаж».
ГНС КР прямо разъясняет, что при продаже физическим лицом недвижимого имущества применяется подоходный налог, причем при реализации жилого объекта после нахождения его в собственности более одного года налог не уплачивается.
3. Срок владения квартирой
Здесь имеется принципиально важное обстоятельство.
Если квартира зарегистрирована на кооператив, то право собственности на недвижимость в настоящий момент принадлежит кооперативу, а не пайщику.
Поэтому необходимо установить:
1. что именно заключено между вами и кооперативом в 2023 году;
2. является ли внесение денег приобретением пая;
3. возникает ли право собственности у пайщика после полной выплаты пая;
4. осуществляется ли после выплаты пая передача квартиры в собственность;
5. является ли такая передача продажей либо исполнением кооперативом уже существующего обязательства перед пайщиком;
6. кто указан продавцом в предполагаемой сделке;
7. на основании какого документа кооператив рассчитывает сумму свыше 100 000 сом.
Именно от этого зависит налоговая квалификация операции.
4. Если кооператив утверждает, что это именно «налог с продаж»
Кооператив обязан обосновать такое требование.
Следует потребовать у него письменный расчет, содержащий:
наименование налога;
конкретную статью Налогового кодекса КР;
налогоплательщика;
налоговую базу;
примененную ставку;
формулу расчета;
сумму налога;
правовое основание возложения этой суммы именно на вас;
соответствующий пункт договора с кооперативом.
Если они не могут указать конкретную норму Налогового кодекса и пункт договора, требование оплатить 100 000+ сом как «налог» является юридически необоснованным до установления основания такого платежа.
5. Почему сумма 100 000 сом сама по себе ничего не доказывает
Например, если стоимость квартиры составляет 1 000 000 сом, сумма 100 000 сом действительно арифметически соответствует 10%.
Но из этого нельзя сделать вывод, что именно 100 000 сом является вашим налоговым обязательством.
Налог рассчитывается не только путем умножения стоимости объекта на определенный процент. Сначала необходимо определить:
налогоплательщика → объект налогообложения → налоговую базу → ставку → наличие освобождения → обязанность по уплате.
Только после этого появляется конкретная сумма налога.
6. Особенно важно проверить договор кооператива
Если договором прямо предусмотрено, что при окончательном оформлении квартиры пайщик самостоятельно оплачивает установленные законом налоги, сборы и расходы по регистрации, это еще не означает автоматически, что любая сумма, которую кооператив назвал налогом, подлежит оплате.
Кооператив не может договором создать новый налог или изменить установленного законом налогоплательщика.
Договор может регулировать распределение между сторонами расходов, но налоговая обязанность определяется Налоговым кодексом КР.
7. Для окончательного вывода необходимо установить
Необходимо получить следующие документы:
1. договор с кооперативом от 2023 года;
2. документ, подтверждающий членство/пай;
3. справку или расчет о размере внесенного и оставшегося пая;
4. документ, подтверждающий, что квартира зарегистрирована за кооперативом;
5. письменное требование кооператива об оплате 100 000+ сом;
6. расчет этой суммы;
7. пункт договора, на основании которого кооператив требует оплатить указанную сумму.
Без этих документов нельзя достоверно определить, является ли операция продажей недвижимости, передачей имущества пайщику после выплаты пая либо иной операцией.
8. Практический порядок действий
До оплаты указанной суммы следует письменно обратиться в кооператив:
> «Прошу предоставить правовое основание начисления суммы ______ сом в качестве налога с продаж с указанием конкретной статьи, части и пункта Налогового кодекса Кыргызской Республики, налогоплательщика, налоговой базы, примененной ставки и подробного расчета суммы, а также указать пункт договора, на основании которого обязанность по оплате данной суммы возложена на меня».
После получения ответа его можно сопоставить с действующей редакцией Налогового кодекса.
При необходимости также можно обратиться в Государственную налоговую службу при Министерстве финансов КР за разъяснением налоговой квалификации конкретной операции. Официальные материалы ГНС подтверждают применение подоходного налога к доходам физлиц от реализации недвижимости.
9. В итоге
Нет, по представленным обстоятельствам нельзя признать требование кооператива законным. Для этого кооператив должен доказать конкретное налоговое обязательство и его размер.
При этом утверждать, что налог вообще отсутствует, также преждевременно: необходимо установить юридическую природу отношений между пайщиком и кооперативом и основание перехода права собственности на квартиру.
Самое существенное: «налог с продаж» и «подоходный налог при реализации недвижимости» — разные налоговые обязательства, поэтому кооператив должен указать конкретную норму НК КР, на основании которой именно с вас взыскивается более 100 000 сом. Официальный сайт ГНС КР также отдельно регулирует налог с продаж как самостоятельный налог.
Если предоставить договор с кооперативом и выставленный ими счет на 100 000+ сом, по этим документам уже можно точно определить, кто обязан платить налог, какой именно налог и законно ли требование кооператива.