Содержание договора купли-продажи квартиры

Содержание договора купли-продажи недвижимости. Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть отображены данные, позволяющие немедленно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по данному договору, в том числе данные, определяющие место нахождения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Таким образом, если здание является предметом договора, сооружение, помещение, в договоре должно быть указано его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена сооружения, здания или другого недвижимого имущества, располагающегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если законом не предусмотрено иное или договором продажи недвижимости Договор считается незаключённым если в нём неуказанна цена недвижимости.

Так как во многих случаях недвижимое имущество имеет неразрывную часть с землёй, необходимо разрешение вопроса о праве на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимого имущества, соответственно при изменении собственника земельного участка встает вопрос о правах на объекты недвижимости, расположенные на нем.

По общему правилу по договору продажи сооружения, здания или другого недвижимого имущества покупателю одновременно с переходом права собственности на эту недвижимость переходят права на ту часть земельного участка, которая занята этим недвижимым имуществом и необходима для её использования.

Покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка, при условии если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемое недвижимое имущество.

К покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая необходима для использования и занята недвижимым имуществом, при условии, что договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок.

При этом продажа недвижимого имущества, находящейся на земельном участке, не являющейся собственностью продавца , разрешается без согласия собственника этого участка, если это прямо не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на абсолютно тех же условиях, что и сам продавец недвижимости.

Если земельный участок, на котором располагается здание принадлежавшее продавцу, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом остаётся право использования частью данного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если не определены условия пользования частью земельного участка договором его продажи, продавец имеет право сохранить право ограниченного пользования части земельного участка, на которой находится недвижимость и необходима также для пользования в соответствии с её назначением. Некоторыми особенностями обладает и передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами передаточного акта либо иного документа, подтверждающего передачу имущества от продавца к покупателю. Уклонение одной стороны от подписания документа о передаче недвижимости на условиях договора, считается отказом обеих сторон, а точнее продавца от исполнения обязанности передачи имущества, а покупателя — от обязанности это принять имущество.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующей условиям договора, так же в том числе когда такое несоответствие прописано в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от прямой ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Закон обязывает, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, а также данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре нужных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а сам договор незаключенным. Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости располагаются в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельное сооружение, относятся план земельного участка и (или) сам план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает только собственник здания (сооружения). На каждое здание либо сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта этих помещений, а также соответствующие справки, выданные ГРС и содержащие инвентаризационные сведения, а также иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень, а также характер документов, включающих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Обязательное требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости обозначает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора обязана существовать реально (физически), а права как правило обязательно должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В обратном случае договор следует признать незаключенным из-за отсутствия его предмета. Если права на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, поэтому договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается, если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует. Например, если под видом договора купли-продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то сам договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

Допустим, в таких моментах когда здания либо сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются для сноса, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора нужно предварительно в установленном порядке получить разрешение для сноса соответствующего недвижимого объекта. На основании этого предназначенное к сносу здание либо сооружение приобретет правовой режим движимого имущества.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет свою истинную специфику так же при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело несёт в себе то, что вся недвижимость, является неделимой вещью, кроме многоквартирных жилых домов. Поэтому при необходимости продажи сооружения либо какой-то части здания речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ГК КР. В договоре купли-продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании у покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может подводить к режимам нераздельного, раздельного, а так же обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение либо другое иное строение определяется как нераздельный объект общего пользования без выделении сособственникам конкретного помещения, то при раздельном ситуация иная, то есть каждому сособственнику выделяется помещение, при этом размеры выделенных помещений могут в принципе и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования ситуация иная, каждому сособственнику выделяется помещение, при этом его размер соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

Не нужно забывать о том, что нашему правопорядку известны так называемые встроенно-пристроенные нежилые помещения находящиеся в жилом здании, которые регистрируются в так же государственном реестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен заключать в себе согласованное сторонами условие о цене недвижимости исключительно в письменной форме. Оценка недвижимости — это явление многофакторное и сложное. В связи с этим на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

При отсутствии существенного условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами такое условие как цена недвижимого имущества, расположена на земельном участке, заключает в себе цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли либо права на нее. Однако же данное правило диспозитивно. Так же законом возможно установить иные правила о соотношении цены недвижимого имущества, а так же цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Договор продажи недвижимости предусматривает определение сторонами цены недвижимости. Однако в тех случаях, когда именно цена недвижимости установлена за единицу ее площади либо иного показателя ее размера, общая цена этого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется именно из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Главной функцией , которую покупатель должен исполнить по договору продажи недвижимости, это принять купленную недвижимость, является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются только сторонами договора самостоятельно. Законом предусматривается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности такие расходы должны быть возложены на продавца, в связи с чем на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Следствие наличия у продавца обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество, возможно рассмотреть так же как и возложение на продавца бремени расходов по регистрации. Однако практика рынка недвижимости двигается противоположном направлении.