Задаток при продаже недвижимости

Question

Если при покупке недвижимости отдан задаток, но сделка не состоялась по вине покупателя, задаток возвращается?

Покупатель пришел через полгода и требует вернуть задаток. Его задаток мы отдали другому человеку, который тоже продавал дом. Мы почти переехали частично в новый дом столько расходов было.

Как нам правильно поступить?

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте,

Вы задали очень важный и практический вопрос — о задатке при покупке недвижимости, когда сделка не состоялась по вине покупателя.
Разберём всё пошагово на основе Гражданского кодекса Кыргызской Республик (часть I) от 8 мая 1996 года № 15 (в последней редакции от 22 июля 2024 года), а также судебной практики по подобным случаям.

 Что такое задаток?

Согласно статьи 354-355 Гражданского кодекса КР:

	Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счёт причитающихся с неё платежей другой стороне, в обеспечение исполнения обязательства.
Если по вине покупателя сделка не состоялась, задаток не возвращается.
Если сделка не состоялась по вине продавца — задаток возвращается в двойном размере.

 Ваш случай:

Обстоятельство	Применение
Покупатель сам отказался от сделки или затянул срок	❌ Задаток не возвращается
Прошло более 6 месяцев с момента передачи задатка	⏳ Сроки важны, особенно если не было письменного соглашения
Покупатель требует возврата	 Нужно доказать, что срыв сделки — по его вине
Деньги вы отдали другому продавцу	 Это не отменяет правовую суть — важно, кому и за что выдали задаток

✅ Что делать:

1. Проверьте, был ли подписан договор задатка (или авансовое соглашение)

	•	Если есть письменное соглашение, в нём обычно указывается:
	•	сумма задатка,
	•	срок исполнения обязательства,
	•	основания для возврата или не возврата.

 Если такого договора нет, но есть расписка, суд будет трактовать её как подтверждение задатка, а не аванса.

2. Докажите, что сделка сорвалась по вине покупателя

	•	Если он передумал, не вышел на сделку, затянул время или отказался от оформления — это его вина.
	•	Можно подготовить письменное объяснение, зафиксировав:
	•	дату договорённости,
	•	ваши действия по подготовке к сделке,
	•	факт несостоявшейся сделки по вине покупателя.

3. Не возвращайте задаток, если нет правовых оснований

	•	Вы вправе отказать в возврате, сославшись на статью 354-355 ГК КР.
	•	При необходимости — ответьте официально в письменной форме.

⚠️ Важно:

Если покупатель обратится в суд, вам нужно будет:

	•	предоставить доказательства: расписку, переписку, свидетелей;
	•	подтвердить, что вы были готовы продать, а он отказался или нарушил сроки.

Муратбек Азимбаев · Answer

✅ Вывод:

опрос	Ответ
Возвращается ли задаток, если покупатель отказался?	❌ Нет, не возвращается (ст. 354-355 ГК КР)
Что делать?	Подготовить обоснованный письменный отказ
Надо ли опасаться суда?	Нет, если есть подтверждение, что вы не нарушили обязательства

 Таблица отличий задатка и аванса:

Критерий                                                   	Задаток	                                               Аванс
Правовая сущность	
               							  Средство обеспечения 								Предварительный платёж в счёт
											  исполнения обязательства	     				будущей сделки
                                                                                                               
Документальное оформление	
                                        Желательно письменное соглашение,     Может быть устной 
							  		 		указанием, что это именно задаток            договорённостью или с распиской   
                                                     
Что происходит при отказе покупателя	
											Задаток не возвращается 	                      Аванс подлежит возврату в 		  
																														полном объёме
Что происходит при отказе продавца	
                                      Продавец обязан вернуть 								Продавец возвращает только ту 
                                      в двойном размере											сумму, что получил
																													
Воздействие на стороны	
											Стимулирует обе стороны							Не несёт последствий
											 к исполнению обязательств							за отказ от сделки
																									
Можно ли требовать исполнение сделки	
										Да, может быть основанием для иска 			Нет, поскольку обязательство 
										о понуждении к исполнению								не обеспечено			
 Пример формулировки:

✅ Задаток (в договоре):

	Покупатель передаёт Продавцу задаток в размере ___ сом в счёт исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи.
В случае неисполнения обязательства по вине Покупателя задаток не возвращается; в случае неисполнения со стороны Продавца — возвращается в двойном размере.

✅ Аванс (в договоре):

	Покупатель передаёт Продавцу аванс в размере ___ сом.
В случае отказа от сделки аванс подлежит возврату в фактически полученном размере.

Макаров Евгений · Answer

Добрый день!До тех пор, пока к вам официальным образом, на бумажном носителе не было предъявлено каких-либо требований, вам не о чем беспокоиться!За более подробной консультацией - в случае наличия у вас вопросов – обращайтесь!Запись на прием осуществляется по предварительному звонку.Адрес: г. Бишкек, ул. Исанова, д. № 42/1.Тел. 0555 80 32 79 (вотсап)  Макаров Евгений Николаевич (юрист)
Тел. 0550 93 23 33 Макарова Маргарита Григорьевна (нотариус)