Вопрос по строящемуся жилью, которое приобрели во время брака

Здравствуйте,

Да, предложенный вариант возможен, но его необходимо оформить не как простую расписку или «отказ от квартиры», а как комплексное нотариальное соглашение с учётом требований банка.

1. Подаренная сестрой квартира

Квартира, подаренная лично вам во время брака, по общему правилу является вашей личной собственностью и разделу не подлежит. Это предусмотрено статьёй 37 Семейного кодекса КР.
Она могла бы быть признана совместной собственностью только при доказанных существенных вложениях общих средств или труда супруги, значительно увеличивших её стоимость: капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п. Если таких вложений не было, оснований для раздела этой квартиры нет. Семейный кодекс КР⁠
Передача подаренной квартиры в залог по ипотечному кредиту сама по себе не превращает её в совместно нажитое имущество.

2.Строящаяся квартира
Пока дом не введён в эксплуатацию, юридически делится не готовая квартира, а приобретённые во время брака:

• имущественные и договорные права по предварительному договору;
• внесённые застройщику денежные средства;
• право получить и зарегистрировать квартиру после завершения строительства;
• связанные с приобретением кредитные обязательства.

Если договор заключён и оплачивался в период брака, эти имущественные права, скорее всего, будут рассматриваться как совместно нажитые — независимо от того, на имя кого оформлен договор. Поэтому в соглашении необходимо прямо определить, что все существующие и будущие права на строящуюся квартиру переходят вам и после ввода дома квартира регистрируется только за вами.

3.Можно ли передать жене подаренную квартиру
Да, можно, но имеется серьёзное ограничение: квартира находится в залоге.
По статье 15 Закона КР «О залоге» распоряжение заложенным имуществом допускается только с письменного согласия залогодержателя и при соблюдении условий договора залога. При переходе квартиры жене залог автоматически не исчезает: новый собственник получает квартиру обременённой залогом, и на неё может быть обращено взыскание при невыплате кредита. Закон КР «О залоге»⁠
Поэтому необходимо предварительно обратиться в банк и получить его позицию по одному из вариантов:

• банк разрешает передать квартиру супруге с сохранением залога;
• банк одновременно переводит на неё обязанности залогодателя;
• банк заменяет предмет залога другим имуществом;
• залог снимается после частичного или полного погашения кредита.

Без письменного согласия банка передавать жене заложенную квартиру нельзя: банк может оспорить сделку, потребовать досрочного погашения кредита и обратить взыскание на квартиру.
При этом смена собственника залоговой квартиры и перевод самого кредитного долга — разные вопросы. Перевод долга на другого человека возможен только с согласия банка согласно статье 318 Гражданского кодекса КР.

4.Более безопасный вариант
На практике безопаснее оставить подаренную квартиру в вашей собственности и выплатить супруге согласованную денежную компенсацию за её долю в правах на строящуюся квартиру.
Ориентировочный расчёт: Компенсация супруг =
рыночная стоимость прав на строящуюся квартиру - остаток основного долга.
Но считать необходимо не только по первоначальной цене договора, а с учётом:

• нынешней рыночной стоимости права на квартиру;
• остатка основного долга по справке банка;
• размера внесённого первоначального взноса;
• источника первоначального взноса и платежей;
• наличия у супруги статуса созаёмщика или поручителя;
• задолженности, процентов и других обязательств.

По соглашению супругов размер компенсации может отличаться от строго половины. Закон допускает договорный раздел имущества, но условия не должны ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

5.Как правильно оформить
Поскольку вы ещё состоите в браке, наиболее подходящим документом может быть нотариальный брачный договор. Он позволяет установить раздельный режим как существующего, так и будущего имущества. Альтернативой является нотариальное соглашение о разделе общего имущества вместе с отдельной сделкой по передаче подаренной квартиры.
В документах необходимо прямо предусмотреть:

• точное описание обеих квартир и их регистрационные данные;
• реквизиты предварительного договора и записи в Кадастре;
• признание подаренной квартиры вашей личной собственностью;
• кому переходят права по договору с застройщиком;
• кому будет принадлежать квартира после сдачи дома;
• размер, срок и порядок выплаты компенсации;
• кто между супругами погашает кредит;
• что соглашение не изменяет права банка без его письменного согласия;
• отсутствие после исполнения соглашения взаимных имущественных требований;
• обязанность подписать документы, необходимые для оформления квартиры после ввода дома;
• последствия отказа банка или застройщика согласовать изменения.

Если жена является созаёмщиком, одного соглашения между супругами недостаточно: пока банк письменно не исключит её из кредитного договора, она продолжит отвечать перед банком независимо от вашего соглашения.
Все изменения зарегистрированных прав затем необходимо зарегистрировать в Кадастре. Права на недвижимость и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Закон КР о регистрации прав на недвижимость⁠
Итог: оба предложенных вами варианта законны, но денежная компенсация обычно проще и безопаснее. Передача жене подаренной квартиры возможна только после согласования с банком. Простой нотариальный «отказ супруги от строящейся квартиры» недостаточен — нужен полноценный договор, регулирующий права на будущую квартиру, компенсацию, кредит и порядок государственной регистрации. Для окончательной схемы необходимо изучить предварительный договор, кредитный договор, договор залога, кадастровские выписки и справку банка об остатке задолженности.

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720060, улица Арстанбека Дуйшеева 8/1
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794; +996 550 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbeka@gmail.com
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».