Вид инвестиционного договора при строительстве и продаж недвижимости

Question

Какой вид договора целесообразно использовать в ситуации, когда компания-застройщик, занимающаяся строительством частных домов на продажу, привлекает средства от нескольких инвесторов для финансирования строительства конкретного объекта с последующим возвратом инвестиций и распределением прибыли после продажи дома?
При этом предполагается, что инвестиции носят рисковый характер — инвестор может недополучить доход или понести убытки. Со стороны заемщика планируется предоставление обеспечения, а также необходимо предусмотреть механизм оценки проекта, порядок выплат, распределение прибыли и возврата средств.
Существует ли устоявшееся наименование или юридическая конструкция для таких договоров? Практикуется ли подобная модель в Кыргызской Республике? По сути речь идет о коллективном инвестировании (в определенной степени — краудфандинговой модели).

Zakon.kg · Accepted Answer

Здравствуйте, 

В вашей конструкции (несколько инвесторов → финансируют конкретный дом → после продажи возврат вложений + распределение прибыли, при этом риск убытков допускается) это ближе не к классическому «договору займа», а к проектному совместному инвестированию.

Какие юридические «оболочки» обычно используют?

1) Договор простого товарищества (о совместной деятельности).
Самая близкая по сути конструкция: участники вносят вклады, стороны заранее прописывают распределение прибыли/убытков, порядок управления проектом (обычно застройщик — управляющий участник), порядок выхода/возврата вкладов, контроль бюджета и т.д.

Почему это “попадает” лучше всего:
прямо допускает распределение прибыли и убытков по соглашению;естественно описывает рисковый характер (в отличие от займа, где возврат тела долга обычно обязателен);в КР эта конструкция «живая» и отражена даже в налоговой логике (вклады/возврат вклада отдельно квалифицируются, прибыль распределяется между участниками). 
Устоявшееся название: «договор простого товарищества (совместной деятельности)» / «договор совместного инвестирования (на базе простого товарищества)».


2) Корпоративная модель через SPV: ОсОО под один объект + доли инвесторам.
Если инвесторов много и нужны:

понятный режим залога долей, корпоративный контроль,«железные» правила управления/вето,прозрачность учета проекта,
то часто создают отдельное ОсОО (SPV), куда заводят проект, а инвесторы заходят долями + корпоративный договор/соглашение участников.

Минус: сложнее администрирование и выход; плюс: лучше масштабируется и понятнее банкам/залогу.



3) Синдицированное финансирование как “займы от нескольких лиц”.
Формально можно сделать набор договоров займа (или один многосторонний), а “доход” оформить как:

процент/вознаграждение, рассчитываемое от результата проекта,премия при продаже,доп. соглашение о распределении «success fee».
Но тут важный риск: если вы прямо признаёте, что инвестор может потерять капитал и доход зависит от прибыли проекта, по сути вы уезжаете от займа к инвестиции/партнерству. Тогда «займ» может хуже выдерживать спор о переквалификации (особенно при банкротстве/спорах с потребителями).


Практикуется ли это в КР? Да, но с оговорками
Привлечение денег застройщиками в КР встречается в разных договорных формах. Пленум ВС КР прямо отмечал, что застройщик может привлекать средства граждан и юрлиц по различным договорам (в т.ч. предварительным), и важно различать правовую природу обязательства. По “краудфандингу” как отдельному институту: специального регулирования краудфандинга в КР длительное время не было, и такие модели обычно “садят” на существующие правовые конструкции (ГК, финрегулирование, ценные бумаги и т.п.). Если вы привлекаете деньги у широкого круга лиц и публично обещаете доход, может возникать регуляторный риск квалификации как коллективное инвестирование/финансовая услуга/предложение инвестиционного инструмента. Это уже зона комплаенса (в зависимости от того, как вы рекламируете продукт, кто инвесторы, есть ли платформа, вторичный оборот “долей” и т.д.). 

Что я бы выбрал для вашей постановки задачи?
Если вы хотите честно зафиксировать риск + участие в прибыли + управление проектом застройщиком + регламент оценки/выплат, то наиболее “чисто”:

Договор простого товарищества (проектный).
и внутри него/пакетом:

регламент проекта (смета, график, лимиты расходов, кто утверждает изменения),порядок оценки (независимая оценка/экспертиза сметы/маркет-оценка цены продажи),водопад выплат (waterfall):
расходы проекта → 2) возврат вкладов → 3) обеспеченный приоритет (если есть) → 4) прибыль по долям/коэффициентам,обеспечение (залог прав/имущества, поручительство, залог доли в SPV — если через SPV),отчетность (ежемесячный P&L/движение денег, право аудит/доступ к документам),сценарии (не продали в срок; продали дешевле; дефекты; расторжение; форс-мажор),запрет публичного предложения без комплаенса (если это “клуб инвесторов”, а не массовый сбор).

Важная развилка, которую лучше зафиксировать сразу.
Это “частные инвесторы (закрытый круг)” или вы хотите массовый сбор (крауд)?
Юридически разница огромная: массовый сбор почти всегда тянет регуляторные вопросы (как минимум по рекламе/квалификации инструмента). 

Если дадите 5 вводных (можно коротко):

инвесторы — физлица или юрлица?сколько инвесторов (примерно)?будет ли публичная оферта/реклама?земля/дом оформлены на застройщика или на отдельное SPV?какое обеспечение реально готовы дать (залог земли/дома, залог доли, поручительство)?
…я предложу конкретную модель (1 из 2–3) и подготовлю  структуру договора с формулами распределения прибыли и “водопадом” выплат под ваш кейс. Но все это уже на платной основе и по договору юридических услуг. 


 С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».