Незаконная стройка дома среди многоэтажек
Здравствуйте!
Мы живем в селе Беловодское в двухэтажном доме хрущевке и наш городок состоит из 10-15 двухэтажек.
Среди наших этажек имеется 5 частных домов и по генплану нашего села, эти дома с участками предназначены для многоэтажной застройки.
Недавно хозяева этих участков стали отрезать свои огороды и продавать их.
На одном участке остановили стройку и пока не строят, но на втором строят нагло и быстро. И уже третий огород готовятся застроить.
На эти огороды имеются красные книги, записаны как приусадебный участок, но архитектура не дает им разрешения на дом.
Жалоба в айыл окмоту не дала результата, якобы частная собственность, но мы знаем, что надо изменить красную книгу с приусадебного на ИЖС дома.
Землеустроитель говорит, что строить можно. А мы требуем запретить стройку, но хозяин незаконного дома уже подключился к канализации.
Нет проекта дома, нет техпаспорта, нет ввода в эксплуатацию, нет чертежей на дом.. есть только раздел участка и красная книга на приусадебный участок И айыл окмоту не делает ничего.
На земле предназначенной под многоэтажку построили дом без архитектуры и землеустроитель говорит что там законно. Тогда пусть узаконят дом.
Что нам делать?
Здравствуйте!
Вам нужно действовать быстро и, скорее всего, обращаться в вышестоящие органы и суд.
Вот краткий план действий, основанный на вашей информации:
1. Обратитесь в Госстрой/Госархстрой (ГАСК)
Необходимо подать официальное письменное обращение (заявление/жалобу) в Государственное агентство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства или его региональное подразделение (ГАСК) с требованием:
— Провести проверку законности строительства на данном участке.
— Подтвердить отсутствие разрешительной документации (разрешения на строительство от архитектуры, проекта, экспертизы).
— Выдать предписание о приостановлении строительства.
Помните: Если нет разрешения от архитектуры, это самовольное строительство. Землеустроитель не выдает разрешение на строительство, его выдает архитектура.
2. Обратитесь в Прокуратуру
Подайте заявление в прокуратуру. Прокуратура осуществляет надзор за исполнением законов, в том числе законов о градостроительстве и земельных отношениях.
В заявлении укажите, что:
— Строительство ведется без разрешительной документации.
— Участок находится в зоне, предназначенной по Генплану под многоэтажную застройку.
— Действия Айыл Окмоту (бездействие) способствуют нарушению закона.
— Требуйте принять меры прокурорского реагирования (протест, предписание) для остановки самовольного строительства и привлечения виновных к ответственности.
3. Обратитесь в суд
Вам, как заинтересованным жителям, необходимо обратиться в Межрайонный суд с иском:
— О признании строительства самовольным (в силу отсутствия разрешительной документации).
— О сносе самовольной постройки за счет застройщика.
— О наложении обеспечительных мер на период судебного разбирательства (запрет на продолжение строительства).
По поводу «Красной книги» и «ИЖС»
Наличие Красной книги (документ о праве частной собственности) дает право владения землей, но не дает автоматического права на строительство.
Для строительства жилого дома нужно изменить целевое назначение с «приусадебный участок» на «Индивидуальное Жилищное Строительство (ИЖС)» и обязательно получить разрешение от органа архитектуры.
Ваш аргумент верен: если земля по Генплану под многоэтажку, то даже ИЖС может быть спорным, а уж строительство без разрешения и подавно незаконно.
Резюме: Не полагайтесь только на Айыл Окмоту.
Используйте принцип трех «П»: Прокуратура, Проверка ГАСК, Подача Иска в Суд.
Здравствуйте,
о незаконной жилой застройке приусадебных участков в с. Беловодское
1. Юридическая квалификация ситуации
В селе Беловодское существует 10–15 двухэтажных многоквартирных домов («хрущёвки»), расположенных в зоне, которая по действующему генеральному плану отнесена к территории многоэтажной жилой застройки.
На территории между этими домами находятся частные приусадебные участки, включённые в состав квартала ещё в советский период, но не предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Несмотря на это, владельцы начали:
делить участки,продавать «огороды»,строить частные жилые дома,подключаться к канализации,возводить объекты без разрешения архитектуры, без проекта, без техпаспорта и без ввода в эксплуатацию.
Это является нарушением земельного, градостроительного и архитектурного законодательства.
2. Юридический статус земли — ПРИУСАДЕБНЫЙ УЧАСТОК
Красные книги у собственников содержат назначение:
«приусадебный участок».
Это означает:
строить жилые дома на таком участке запрещено,разрешены только хозяйственные постройки,для строительства дома требуется перевод категории земли согласно Закону «О переводе земель»,перевод производится только через архитектуру и айыл окмоту,учитывается генплан, который приоритетен.
Так как в вашем случае перевод земли не производился — любое строительство является самовольным.
3. Самовольное строительство — прямое нарушение закона
По Закону КР «О градостроительстве и архитектуре» (ред. 2021–2025):
Статья 45. Правонарушения в градостроительно-архитектурной деятельностиНарушениями признаются:
нарушение утверждённой градостроительной документации;самовольное строительство зданий и сооружений;строительство без экспертизы и без разрешения;нарушение порядка отвода земель;самовольное изменение функционального назначения территорий;уклонение от предписаний госорганов.
У вас нарушены все указанные пункты.
Строительство на приусадебной земле, предназначенной под многоэтажную застройку, подпадает под:
– самовольное строительство– самовольное изменение функционального назначения земельного участка– нарушение градостроительной документации– нарушение порядка отвода земель
4. Ответственность за указанные нарушения
Согласно Статье 46 Закона «О градостроительстве и архитектуре»:
Субъекты градостроительной деятельности несут административную и уголовную ответственность.
Зависит от:
ущерба,угрозы безопасности,нарушения градостроительных норм,самовольности застройки.
5. Строительные нормы 2025 года — прямое нарушение
Согласно:
Свод правил по планировке и застройке территорий сельских населённых пунктов
(актуализированная редакция 2025 года, утв. приказом № 89-нпа от 18.02.2025):
Устанавливаются требования к:
функциональному зонированию;параметрам застройки;санитарным разрывам;инженерным сетям;плотности и этажности застройки.
Строительство индивидуального жилого дома:
в зоне многоэтажной жилой застройки,без проекта,без архитектурно-планировочного задания,без заключения экспертизы,без техпаспорта,без ввода в эксплуатацию,является категорически запрещённым.
6. Подключение к канализации — дополнительное нарушение
Законодательство запрещает подсоединение объекта к инженерным сетям, если:
нет разрешения на строительство,нет проекта,нет ввода в эксплуатацию.
Подключение незаконной постройки к канализации:
нарушает санитарные нормы,создаёт угрозу для существующих МКД,подлежит немедленному отключению по требованиям водоканала и ГАСИ.
7. Кто обязан остановить незаконное строительство
1. Районная архитектура
Обязана выдать предписание об остановке работ (ст. 45 Закона).
2. ГАСИ (Государственная инспекция по архитектуре и строительству)
Полномочия:
остановить стройку,составить акт о самовольности,наложить штраф,потребовать сноса объекта.
3. Айыл окмоту
По Закону «О МСУ»:
обязан контролировать земельное использование,обязан пресекать незаконную застройку,обязан обратиться в суд о сносе.
8. Почему «землеустроитель сказал, что можно строить» — юридически неверно
Землеустроитель не имеет полномочий разрешать строительство.
Разрешение выдаёт только архитектура.
Землеустроитель не определяет:
функциональное назначение земли,соответствие генплану,право на строительство,параметры здания.
Его слова юридической силы не имеют.
9. ВАШ АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ (юридически гарантированный)
Шаг 1 — Коллективная жалоба в архитектуру
Требовать:
провести проверку;признать объект самовольным;выдать предписание о запрете работ.
Шаг 2 — Жалоба в ГАСИ
Требовать:
остановить стройку,составить акт,привлечь к административной ответственности.
Шаг 3 — Жалоба в прокуратуру
Просить:
оценить бездействие айыл окмоту,обязать органы принять меры,проверить законность подключения канализации.
Шаг 4 — Заявление в Водоканал
Требовать отключить незаконно подключённый дом.
Шаг 5 — Суд
Коллективный иск:
о признании объекта самовольной постройкой;об обязании снести объект;об обязании органов архитектуры и МСУ исполнить обязанности.
10. Вывод
Согласно:
Закону «О градостроительстве и архитектуре»,строительным нормам 2025 года,землеустроительным правилам,генплану населённого пункта,строительство индивидуальных домов на приусадебных землях в зоне многоэтажной застройки является:
самовольной постройкой,нарушением градостроительной документации,изменением функционального назначения земли,нарушением строительных норм,основанием для сноса.
Органы власти обязаны:
остановить стройку,провести проверку,пресечь нарушения.
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».