Налог при продаже недвижимости на Иссык-Куле

Здравствуйте.

У вас как раз очень типичное явление по Иссык-Кулю, и из-за неё налоговая автоматически начисляет 10% подоходный налог, хотя во многих случаях он вообще не должен платиться. Ниже — разберём юридически.

1. Откуда вообще появился «налог 10%»?

Налоговая опирается на ст. 189 ч.1 п.6 Налогового кодекса Кыргызской Республики от 18 января 2022 года № 3 (в последней редакции от 31 декабря 2025 года):
к доходу относится выручка от реализации недвижимого имущества.

А ставка —ст. 197 НК КР → 10% подоходный налог.

То есть они считают: вы получили доход от продажи недвижимости → платите 10%.

Но это только половина нормы. Самое важное — есть освобождение.

2. Когда налог вообще не платится (ключевая статья)?

Вот самая важная для вас норма:

Ст. 191 ч.6 п.2 Налогового кодекса КР: Не облагается подоходным налогом доход от реализации недвижимого имущества, относящегося к жилищному фонду и находящегося в собственности более 1 года.
Исключение: кроме имущества, расположенного в курортно-рекреационных зонах.

И вот тут типичная подмена понятий.

3. Главная ошибка, которую делают на Иссык-Куле

Госрегистр часто пишет: «коммерческое помещение», хотя фактически это:

• квартира;
• апартаменты;
• таунхаус;
• жилое помещение.

Почему?
Потому что земля — курортно-рекреационная зона.

Но! Категория земли ≠ вид объекта недвижимости.

Это две разные вещи по закону.

Что определяет налог — земля или объект?
Для налога важен вид объекта, а не категория земли.

Смотрите формулировку закона: недвижимое имущество, отнесенное к жилищному фонду по данным органа регистрации прав.

То есть решает: что написано в характеристике объекта (жилое/нежилое).

А не:

• зона отдыха;
• пансионатная зона;
• рекреационная территория.

4.Когда налоговая имеет право требовать 10%?

Они правы только если реально:

• магазин;
• кафе;
• гостиница;
• офис;
• апарт-отель как бизнес;
• помещение зарегистрировано как «нежилое».

Именно нежилое помещение, а не просто «Иссык-Куль».

5. Что у вас произошло фактически

Сценарий обычно такой:

1. Застройщик оформлял объект;
2. По генплану — рекреационная зона;
3. Госрегистр автоматически поставил:

• нежилое / коммерческое помещение;

4.При продаже система налоговой увидела:

• → продажа коммерческой недвижимости;
• → автоматически 10%.

Но это техническая кадастровая ошибка, а не налоговое основание.

6. Почему «курортная зона = коммерческая» — юридически неверно?

Курортно-рекреационная зона — это: категория использования земли, а не правовой режим объекта.

В КР тысячи квартир в:

• ЦО Радуга;
• Карвен;
• Каприз;
• Royal Beach;
• Palm Beach.

и это жилые помещения, даже если их сдают туристам.

Сдача в аренду ≠ коммерческий объект.

7. Что нужно сделать (правильный порядок)?

Шаг 1 — взять документы из Госрегистра.

Получить:

• технический паспорт;
• характеристику объекта;
• кадастровую выписку.

Смотрим строку: назначение объекта.

Шаг 2 — если написано «нежилое».

Тогда нужно:

подать заявление: о приведении назначения объекта в соответствие фактическому (жилое помещение).
Основание:

• фактическое использование как жильё;
• планировка квартиры;
• наличие кухни, санузла, жилых комнат.

Это называется: исправление кадастровой характеристики объекта недвижимости.

Шаг 3 — после изменения.

Вы подаёте в налоговую:

• заявление о неприменении подоходного налога по ст.191 НК КР и налог: аннулируется.

8. Очень важный момент.

Налог возникает только если есть доход.

Если:

• продали по той же цене;
• или дешевле покупки.

→ вообще нет налоговой базы (ст.189 п.6: минус стоимость приобретения).

Итог:

Причина: не налоговая норма, а указание «коммерческое помещение» в Госрегистре, которое необходимо изменить в Госрегистре подав заявление и приложив копии всех необходимых документов.

Рекомендую за разъяснением письменно обратиться в Гсударственную налоговую службу при Кабинете министров Кыргызской Республики.

 
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».