Купить квартиру, если она в ипотеке
№86730 | 18.11.2021 | Просмотров: 870
Хотели купить квартиру, но она в ипотеке в банке.
Как можно её купить, какой договор нужно сделать, чтобы обезопасить себя?
Не забудьте оценить ответы (нравится/не нравится) нажав на соответствующий значок слева!
Добрый день!
Вам необходимо будет, помимо прочего, оформить предварительный договор и соглашение о задатке.
За более подробной консультацией — в случае наличия у вас вопросов – обращайтесь!
Тел: 0551 803279
Тел. 0555 80 32 79 (вотсап) Макаров Евгений Николаевич (юрист)
Здравствуйте, Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих. Так вот, все они могут оказаться залоговыми. И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры. Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой». Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя). Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения). Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ. Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит. Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком.… Подробнее »
Покупка залоговой квартиры за наличные Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Такая сделка может проходить по одной из двух схем. Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в госрегистр. Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в Госрегистр. Когда договор попадает в Госрегистр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится… Подробнее »
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец. Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку. Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог),… Подробнее »
Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Коммерческом банке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Коммерческого банка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Коммерческом банке и этот кредит ещё не погашен. А Коммерческий банк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого. Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» несколько различаются в разных коммерческих банках, но для клиента это не принципиально. Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Коммерческого банка, должен именно в том же Коммерческом банке получить ипотечный кредит на эту квартиру. С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки. Как уже говорилось,… Подробнее »
Что надо узнать, прежде чем решиться на покупку залоговой квартиры 1. Где находится закладная на квартиру? По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Госрегистр. Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации. Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится. Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк. Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её… Подробнее »
2. Какова причина продажи? Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д. Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель. Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась. Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца. Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в базе исполнительных производстве в Судебном департаменте при Верховном Суде КР . Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет. Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту. Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры. Есть риск об опасности квартир, продаваемых гражданами,… Подробнее »