Эффект Долиной в Кыргызстане, часть 2
Кроме того я арендовал земельный участок в течение двух лет, договор был заключён у нотариуса сроком на 5 лет. Собственниками участка являлись отец, двое сыновей и дочь.
В начале текущего года они приняли решение продать земельный участок, поскольку отец серьёзно заболел, и заниматься землёй было некому.
В итоге они предложили приобрести участок мне. Сделка также была проведена через госнотариуса, и все четверо собственников дали согласие (за отца один из детей действовал по доверенности).
Я приобрёл орошаемый участок площадью 1,8 га за 850 тысяч.
К сожалению, их отец скончался осенью этого года.
Возникает вопрос: могут ли они впоследствии заявить, что не стали бы продавать имущество, если бы не определённые обстоятельства, или что их ввели в заблуждение?
Здравствуйте,
мой юридический анализ с учётом практики КР и структуры таких споров.
Ответ — спокойный, профессиональный, без «страшилок», но с реальными правовыми аргументами, которыми руководствуются суды.
1. Суть вашей ситуации
Участок принадлежал четырём собственникам: отец + трое детей. Вы были арендатором, имели доступ к земле и понимали её состояние. Собственники добровольно приняли решение продать. Сделка оформлена через государственного нотариуса. Один из детей действовал по доверенности за отца — это законно.
Цена — 850 тысяч сомов, что для 1,8 га орошаемой земли выглядит адекватной, а не заниженной. После сделки отец умер.
Вопрос:
Могут ли наследники попытаться оспорить сделку под предлогом «заблуждения», «сложных обстоятельств», «болезни отца»?
2. Какие основания для оспаривания существуют по Гражданскому кодексу КР?
Сделку можно попытаться признать недействительной при:
— кабальных условиях;
— существенном заблуждении;
— обмане;
— давлении, угрозе, насилии;
— недееспособности или ограниченной дееспособности;
— подложных доверенностях.
Но важнейший момент:
— Сделка, оформленная нотариусом с участием всех собственников → презюмируется законной, добровольной и осознанной.
— Бремя доказательства недействительности лежит на истце.
3. Что должны доказать наследники, чтобы отменить сделку?
Чтобы суд отменил сделку, наследники должны предъявить жёсткие и документально подтверждённые доказательства, что:
— их ввели в заблуждение, и они не понимали сути сделки;
— или сделка была кабальной, т.е. цена в 2–4 раза ниже рыночной;
— продавцы были в критическом положении (голод, долги, угроза, давление);
— покупатель воспользовался их бедственным положением или отец был недееспособен, и это подтверждено медицинскими картами, психиатрическими заключениями, решением суда. Ухудшение здоровья, возраст и болезнь сами по себе не являются доказательством недееспособности.
— или доверенность на ребёнка была подложной (но если её удостоверял нотариус, это почти невозможно доказать).
4. Почему шансы оспорить сделку — минимальные?
4.1. Сделка нотариальная
Нотариус удостоверяет:
— добровольность;
— понимание сути сделки;
— проверяет дееспособность.
В КР суды крайне редко отменяют нотариально удостоверенные сделки.
4.2. Все собственники дали согласие
Нет нарушенных прав.
4.3. За отца действовал сын/дочь по нотариальной доверенности
Даже смерть доверителя не делает доверенность недействительной задним числом.
4.4. Цена участка не занижена
850 000 сом — нормальная сложившаяся стоимость 1,8 га.
4.5. Отсутствие конфликта до его смерти
Если бы отец или дети были против, возникли бы:
— жалобы;
— попытки расторгнуть договор аренды;
— отказ подписывать договор;
— претензии в милицию.
4.6. Мотивация продажи была объективная
— болезнь отца;
— отсутствие сил заниматься землёй;
— согласие всех наследников.
Это рациональное решение семьи.
5. Могут ли они заявить иск?
Теоретически — да, подать иск может любой.
Но это не значит, что он будет удовлетворён.
Практически:
— Оснований нет.
— Доказательств нет.
— Судебная перспектива близка к нулю.
Для успешного оспаривания наследникам пришлось бы совершить:
— экспертизу психического состояния на дату сделки;
— доказать обман;
— доказать давление;
— доказать кабальность.
Это невозможно, если:
— сделка оформлена правильно;
— нотариус участвовал;
— расчет произведён;
— земля передана;
— продавцы сами вышли на сделку.
6. Главный вывод
— Ваш случай не подпадает под риски «эффекта Долиной».
— Сделка юридически устойчива.
— Наследники практически не имеют правовых оснований для её оспаривания.
— Даже попытка подачи иска окончится отказом.
7. Рекомендации
Храните:
— договор купли-продажи;
— нотариальную доверенность;
— акт приёма-передачи;
— квитанции об оплате;
— переписку (если есть).
Этого достаточно, чтобы отбить любой иск.
Если хотите, могу сделать на платной основе подготовить:
— юридическое заключение по устойчивости сделки,
— письмо-претензию на случай, если кто-то начнёт заявлять требования,
— оценку возможных рисков по всем вашим объектам недвижимости.
Если хотите — можете дать точную дату сделки и её формулировку в договоре, и я сделаю индивидуальное заключение, как для суда.
С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».