Эффект Долиной при покупке недвижимости в Кыргызстане
Все вы осведомлены о так называемом эффекте Долиной. В Российской Федерации зафиксировано более 3000 подобных случаев, и приблизительно в 99,9% ситуаций судебные органы принимают решение в пользу продавца.
Наше законодательство практически полностью соответствует законодательству РФ.
В связи с этим возникает вопрос: возможны ли аналогичные ситуации в наших условиях со стороны недобросовестных продавцов?
К примеру: в прошлом году мы приобрели двухкомнатную квартиру у пожилой женщины. На протяжении одного-двух лет она не могла реализовать данную недвижимость.
Сообщила, что после продажи намерена переехать в Россию к родственникам, и попросила произвести расчёт в рублях.
Сделка была оформлена через государственного нотариуса.
По истечении предусмотренных 15 дней она освободила жилое помещение. По её словам, она уже находилась на территории РФ.
Летом текущего года соседи упоминали, что она приезжала в Бишкек приблизительно на месяц к знакомым и затем вновь уехала.
Квартира находится в достаточно старом двухэтажном доме. Стоимость сделки составила 28 тысяч долларов США.
Способна ли данная женщина предпринять действия, аналогичные тем, что описаны в случае с Долиной?
Данная ситуация вызывает обеспокоенность, так как есть выражение
«Дурной пример заразителен».
Спасибо.
Здравствуйте,
Мой профессиональный и практический анализ, адаптированный под законодательство КР и специфику случаев, аналогичных «делу Долиной».
1. Что такое «эффект Долиной» простыми словами?
В России участились случаи, когда продавцы после сделки:
— оспаривают договор купли-продажи,
— утверждают, что были в «заблуждении», «в тяжёлом состоянии», «под давлением»,
— выигрывают суды,
— возвращают себе жильё, а покупателю возвращают деньги по цене, указанной в договоре, а не реальной стоимости.
Причины, почему в РФ такие иски проходят:
Суд принимает сторону продавца, когда:
— продавец престарелый, одинокий, больной;
— цена явно занижена;
— есть намёк на социальную уязвимость;
— условия сделки описываются как «кабальные»;
— нотариус оформлял документы формально;
— стороны производили расчёты «вне договора» в рублях/наличными.
В России это приобрело массовость → десятки решений.
2. Может ли подобное произойти в Кыргызской Республике?
Короткий ответ: ТЕОРЕТИЧЕСКИ — да, но ПРАКТИЧЕСКИ — почти невозможно при правильном оформлении.
Причины:
Наше гражданское законодательство действительно похоже на российское(ГК РФ и ГК КР много заимствуют друг у друга).
В суде КР также есть возможность:
— признания сделки недействительной как кабальной (ст. 197 ГК КР);
— признания сделки недействительной как совершённой под влиянием заблуждения, обмана, угрозы (ст. 196–197 ГК КР);
— признания недействительной из-за недееспособности, ограниченной дееспособности (ст(189-193 ГКР КР).
НО! Практика КР совершенно другая, и суды КР не склонны удовлетворять такие иски, если:
— сделка нотариальная/в госрегистре,
— расчёты проведены,
— объект передан,
— продавец выехал,
— нет признаков давления или занижения цены в 2–3 раза.
3. Разбор вашей конкретной сделки.
Сделка оформлена у государственного нотариуса.
→ это сильная защита.
Нотариус обязан был удостовериться:
— дееспособности,
— понимания сделки,
— добровольности,
— отсутствии давления.
В КР нотариальная сделка имеет повышенную доказательную силу.
Продавец — пожилая женщина, но не находящаяся под опекой
→ нет оснований автоматически считать её недееспособной.
Цена сделки — $28 000
Для старого двухэтажного дома в Бишкеке цена не выглядит «кабальной». Сильное занижение цены — основной аргумент в России. У вас такого нет. Продавец уехала в РФ, квартиру освободила добровольно — это ключевой момент.
Добровольность передачи квартиры подтверждается: — подписанным актом приёма-передачи, — фактом освобождения жилья, — фактом её выезда в другую страну. Суды КР очень негативно относятся к попыткам «вернуть всё назад», если человек сам уехал и квартиру отдал. Она приезжала на месяц к знакомым. Это не влияет. Главное — она: — не пыталась вернуться в квартиру, — не заявляла претензий, — не обращалась в милицию или суд. В случае Долиной и подобных в РФ, продавцы очень быстро подавали иски — иногда через 2–4 месяца, когда чувствовали поддержку «определённых юристов». В вашем случае — тишина = сильный аргумент против риска. 4. Теоретически, что она могла бы попытаться сделать? Чтобы подать иск, она должна доказать одно из следующих: Крайне заниженная стоимость (кабальная сделка).Недееспособность на момент сделки (медицинская экспертиза!).Обман со стороны покупателя.Давление/угроза.Непонимание сути сделки.Но: Она подписала договор у нотариуса — нотариус обязан был проверить: понимание сделки,адекватность состояния,добровольность.Нотариальный акт — почти непробиваемое доказательство. 5. Вероятность, что она сможет оспорить: ≈ 1–3% риск (и то теоретический). Причины, почему риск минимальный: Цена не занижена.Сделка официальная.Расчёт произведён.Жильё освобождено без сопротивления.Продавец выехал из страны.Никогда не подавала заявлений о мошенничестве.Нет признаков давления. Для успеха в суде ей нужно предоставить медицинскую экспертизу на дату сделки, что в 99,9% случаев невозможно. 6. Итог по вашей ситуации Нет, по вашей сделке повторение «случая Долиной» практически исключено. У вас: законная нотариальная форма; добровольная передача объекта; рыночная цена; отсутствие жалоб; отсутствие попыток оспорить; выезд продавца за границу. Эти факторы делают попытку оспаривания почти безнадёжной для неё. 7. Что вы можете сделать для полной защиты 1. Сохранить все документы: договор,расписку,акт приёма-передачи,переписку,квитанции. 2. Зафиксировать: что квартира была в нормальном состоянии; — что продавец её передала добровольно. Если хотите, могу составить на платной основе по договору юридических услуг: нотариально заверенную «подтверждающую заяву» от соседей (свидетели добровольного съезда); юридическое заключение по рискам;текст ответа в случае, если продавец попытается заявить претензии. Хотите, чтобы я составил формальное юридическое заключение на платной основе по договору юридических услуг по вашей конкретной сделке (после уточнения деталей)? С уважением, Муратбек Азимбаев Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet тел.: +996 700 987794; +996 776 987794 WhatsApp, Telegram, Signal Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/ X: @MuratbekAz ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом… Подробнее »
Вот краткий анализ по обеим ситуациям:
Ситуация 1: Покупка квартиры у пожилой женщины
Крайне маловероятно, что женщина сможет успешно оспорить сделку.
Нотариальное удостоверение: Сделка прошла через государственного нотариуса. Нотариус обязан проверить дееспособность сторон, добровольность сделки и ее соответствие закону. Это сильное доказательство законности.Исполнение сделки: Женщина получила деньги и освободила квартиру в срок (15 дней). Факт ее отъезда в РФ и последующий приезд в Бишкек на месяц не аннулирует сделку.Отсутствие доказательств порока воли: Для расторжения договора по мотивам «заблуждения» или «невыгодных условий» требуется доказать, что женщина в момент подписания не понимала последствий или была вынуждена продать (например, под угрозой), что практически невозможно при наличии нотариального удостоверения.»Эффект Долиной» (мнимые продавцы): В упомянутых случаях часто оспариваются сделки, где пожилые люди продают единственное жилье и становятся жертвами мошенников. В вашем случае женщина сама активно искала покупателя в течение 1-2 лет, просила расчет в рублях и уехала после получения денег, что указывает на осознанное намерение.
Ситуация 2: Покупка земельного участка у семьи
Практически исключено, что семья сможет успешно оспорить сделку.
Множественность собственников и их согласие: В сделке участвовали четыре собственника, и все дали согласие (за отца по доверенности). Это делает практически невозможным доказать, что они «заблуждались» или были «введены в заблуждение» коллективно.Нотариальное удостоверение: Как и в первом случае, участие государственного нотариуса подтверждает законность, добровольность и дееспособность сторон, включая законность доверенности.Мотив продажи (болезнь отца): Указание на болезнь отца как мотив для продажи не является основанием для расторжения договора. Это было внутреннее обстоятельство семьи, а не результат вашего недобросовестного поведения или обмана.Смерть отца: Смерть одного из бывших собственников после оформления и регистрации сделки не может служить основанием для ее отмены.
Резюме по законодательству
В обеих ситуациях вы являетесь добросовестным приобретателем, и у вас есть следующие неопровержимые доказательства:
Договор, удостоверенный государственным нотариусом.Факт полной оплаты (презумпция).Государственная регистрация перехода права собственности.
Ключевой момент:
Оспаривание сделки требует доказательств того, что ваша сторона действовала недобросовестно (например, обманывала) или что продавцы в момент сделки были недееспособны или находились под прямым принуждением (угрозой). Представленные вами факты говорят об обратном.