Двустороннее неисполнение обязательств по долевому строительству

Question

По договору долевого строительства застройщик не выполнил обязательства сдать дом в срок. Я в свою очередь имею долг по выплате.

Могу ли я списать свой долг ввиду несвоевременной сдачи дома?

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте,

В соответствии с Положением о порядке и условиях долевого строительства (создания)
многоквартирных жилых домов в городе Бишкек,  Приложение № 1 к постановлению Бишкекского
городского Кенеша депутатов от 27 ноября 2008 года № 20://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/28306

4. Порядок и условия долевого строительства (создания) многоквартирных домов

4.1. Для достижения целей настоящего Положения застройщик вправе привлекать денежные средства дольщика для оформления разрешительной документации, проведения проектно-изыскательских работ и строительства (создания) многоквартирного дома после, опубликования, размещения и (или) представления проектной информации в соответствии с настоящим Положением и закреплением земельного участка под строительство (создания) многоквартирного дома.

4.2. Строительство (создание) многоквартирного дома осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц и включает следующий перечень, поэтапно выполняемых работ согласно технологии производства строительно-монтажных и специальных работ, в соответствии с требованиями СНиП Кыргызской Республики и условиями договора:

Проектно-изыскательские работы:

1. Форэскиз проекта застройки.

2. Инженерно-геологические изыскания площадки строительства.

3. Топогеодезические изыскания площадки строительства, инженерных сетей.

4. Рабочий проект объекта, в т.ч. наружных и внутренних инженерных коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газоснабжение, телефонизация.

5. Согласование разрешительной, проектной и прочей документации, получение заключения Госэкспертизы КР, разрешения на строительство объекта и регистрации объекта в Управлении госархстройнадзора по городу Бишкек.

Строительно-монтажные работы инженерных сооружений на основании утвержденной проектной документации, в том числе:

1. Строительно-монтажные работы по возведению конструктивной схемы здания (а также вводы и выпуски инженерных коммуникаций).

2. Ограждающие конструкции наружных, внутренних стен и перегородок с первого до последнего этажа, лестничных маршей.

3. Монтаж лифтов.

4. Устройство кровли.

5. Устройство оконных и дверных блоков.

6. Внутренняя и наружная отделка

7. Устройство санитарно-технического и инженерного оборудования.

8. Организация благоустройства, озеленения, ирригации и наружного освещения дворовой территории и подъездных путей.

Строительно-монтажные работы инженерных сетей внутри здания на основании выполненного проекта, в том числе:

1. Монтаж магистральных инженерных сетей внутри здания (водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонизация) без подводок к конкретным бытовым приборам и оборудованию.

2. Устройство отопления.

3. Разводящие сети телефона.

Строительство внутриквартальных инженерных сетей с подводкой в дом на основании выполненного проекта, согласно полученных технических условий в том числе:

1. Сети электроснабжения с учетом электроотопления (и пищеприготовления) жилого дома.

2. Сети газоснабжения для пищеприготовления с установкой понижающих станций.

3. Сети водопровода с установкой пожарных гидрантов и повысительной насосной станции.

4. Сети канализации с установкой приемных колодцев у жилого дома.

5. Телефонные сети.

Чистовая отделка внутри квартиры:

1. Приобретение и монтаж сантехнических приборов: ванн, унитазов с бачками, умывальников, отдельно стоящих кухонных моек и др. сантехнических приборов по необходимости, с подводкой к конкретным бытовым приборам и оборудованию от центральных стояков.

2. Приобретение и монтаж электромонтажного оборудования: выключателей, розеток, патронов, прибора учета электроэнергии, электроплиты, светильников.

3. Отделка потолков, внутренних стен и перегородок (окраска и оклейка обоями).

4. Устройство покрытий полов.

5. Установка и остекление оконных, дверных блоков и их окраска.

6. Окраска сантехнических труб и приборов отопления.

43. При обоюдном согласии сторон договором может быть предусмотрено строительство объекта долевого строительства под самоотделку.

4.4. Период строительства (создания) многоквартирного дома - до 3 лет.

4.5. После завершения строительства (создания) многоквартирного дома застройщик обязан сдать дом в эксплуатацию в установленном порядке с оформлением технического паспорта многоквартирного жилого дома, за счет собственных средств. Переоформление технического паспорта объекта долевого строительства на дольщика производится после полной оплаты цены договора, за счет средств дольщика. 

5. Порядок и срок оплаты

5.1. Уплата цены договора производится путем внесения наличными (безналичными) платежами единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

5.2. Уплата цены договора производится в три этапа:

- первый этап - подписание договора долевого участия в строительстве - 30 процентов от цены договора;

- второй этап - период строительства, ввод в эксплуатацию - 30 процентов;

- третий этап - период с момента ввода в эксплуатацию и до передачи объекта долевого строительства в собственность - 40 процентов.

5.3. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

5.4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение дольщиком сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение шести месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

5.5. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени), размер которой определяется в договоре.

5.6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщиком, застройщик вправе расторгнуть договор и реализовать объект долевого строительства с выплатой фактически внесенных платежей. 

6. Порядок и условия передачи объекта долевого строительства

6.1. После завершения строительства (создания), ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и внесения оплаты по двум этапам дольщик имеет право на заселение.

Заселение объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта. С момента составления передаточного акта риск случайной гибели объекта долевого строительства возлагается на дольщика.

6.2. Застройщик передает дольщику объект долевого строительства в собственность после полного внесения дольщиком обусловленной цены договора не позднее установленного договором срока на основании соглашения о передаче доли в собственности - объекта долевого строительства.

6.3. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени), размер которой определяется в договоре.

6.4. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства.

6.5. Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям СНиПов, технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

6.6. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в оговоренный в договоре срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

6.7. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

6.8. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня завершения строительства (создания) и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

6.9. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и после оплаты полной стоимости за объект долевого строительства застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

7. Разрешение споров

7.1. Дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

2) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

3) в иных установленных договором случаях.

7.2. По требованию дольщика договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома;

2) существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных договором случаях.

7.3. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным в пункте 7.2 настоящего Положения, в течение трех месяцев со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты предусмотренные договором.

7.4. При наличии оснований для одностороннего отказа заказчиком от исполнения договора, заказчик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме дольщику предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении дольщиком такого требования застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

7.5. В случае одностороннего отказа застройщиком от исполнения договора по основаниям предусмотренным в пункте 7.4 настоящего Положения, заказчик имеет право реализовать объект долевого строительства, возвратив дольщику уплаченные им суммы.

7.6. В том случае если дольщик заселился в объект долевого строительства и не исполняет обязательства по полной выплате стоимости объекта долевого строительства он подлежит выселению, вместе с лицами совместно с ним проживающими. В этом случае заказчик возвращает дольщику уплаченные им платежи и продает объект долевого строительства новому дольщику.

7.7. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

7.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Положением и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

8. Уступка прав требований и исполнение обязательств сторонами

8.1. Дольщик вправе осуществить уступку прав требований по договору после уплаты им полной цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Кыргызской Республики.

8.2. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта и оформления правоустанавливающего документа объекта долевого строительства на дольщика.

8.3. Обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта. 

9. Заключительные положения

9.1. Мэрия города Бишкек для организации долевого строительства многоквартирного дома:

- предусматривает в бюджете города Бишкек денежные средства, которые предоставляются застройщику на возвратной основе. Возврат денежных средств осуществляется застройщиком, за счет средств дольщиков;

- закрепляет за застройщиком на праве оперативного ведения земельный участок для строительства многоквартирного дома.

9.2. Возврат денежных средств, внесенных дольщиком, в случаях, предусмотренных настоящим Положением осуществляется застройщиком, и при их недостаточности - за счет средств бюджета города Бишкек.

9.3. В случае ненадлежащего исполнения обязательств одной из сторон, противоположная сторона вправе, требовать возмещения убытков.

Между сторонами могут быть заключены иные договора предусмотренные законодательством Кыргызской Республики в целях обеспечения обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

9.4. Право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом Кыргызской Республики от 22 декабря 1998 года № 153 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Положением.

9.5. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые дольщиком по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, а также возврата денежных средств выделенных на строительство многоквартирного дома из бюджета города Бишкек.

9.6. Застройщик в целях привлечения дольщиков распространяет информацию о проекте строительства многоквартирного дома. На основании поступивших заявок формирует список лиц желающих участвовать в строительстве (создании) многоквартирного дома на условиях долевого участия.

9.7. Информация о проекте строительства должна содержать следующие сведения:

1) местоположение строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, его описание, границы и площадь земельного участка, предусмотренных проектной документацией;

2) количество квартир и иных объектов недвижимости;

6) предполагаемый срок начала строительства и ввода в эксплуатацию;

7) планируемая стоимость строительства (создания) многоквартирного дома.

9.8. Контроль за деятельностью застройщика в части обеспечения строительства (создания) многоквартирного дома, расходования бюджетных и привлеченных денежных средств, использования земельного участка и передачи построенного объекта в собственность гражданам осуществляется со стороны Мэрии города Бишкек. Контроль в части соблюдения строительных норм и правил, градостроительной документации осуществляется со стороны территориальных органов архитектуры и строительства.

9.9. Мэрия города Бишкек вправе издавать нормативные акты, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

С уважением,

Муратбек Азимбаев

тел.: 0700987794; 0776987794; 0550987794 WhatsApp, Telegram, Signal

Эл.почта: muratbeka@gmail.com

Skype: muratbek.azimbaev

Муратбек Азимбаев · Answer

Государство решило законодательно защитить дольщиков в Кыргызстане

Правительство Кыргызстана вносит поправки в Жилищный кодекс, касающиеся вопросов долевого строительства. Инициатором документа выступило Министерство экономики.

В ведомстве отметили, что институт участия граждан в долевом жилищном строительстве в стране востребован и постепенно получает широкое распространение.

В законодательстве республики понятия долевого строительства нет.

Кроме того, нет нормы и условий привлечения денег граждан в долевое строительство. Поэтому Минэкономики предлагает ввести в Жилищный кодекс понятия &laquo;долевое строительство&raquo; и &laquo;объект долевого строительства&raquo;. Также устанавливаются условия для привлечения денег населения на стройку.

Так, законопроектом предлагают прописать, что долевое строительство возможно при наличии положительного заключения экспертизы проектно-сметной документации, государственной регистрации застройщиком права собственности земельным участком, где будут строить многоквартирный жилой дом. Кроме того, долевое строительство могут вести жилищно-строительные кооперативы, у которых есть в собственности участки, предоставленные из муниципальных или государственных земель.

Договор участия в долевом строительстве должен подлежать государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

&laquo;Законопроект будет регулировать правоотношения участников долевого строительства. Предлагается предусмотреть норму об открытии специальных счетов, на которых аккумулируют деньги дольщиков. Участники долевого строительства смогут отслеживать движение денег на счете&raquo;, &mdash; говорится в справке-обосновании к законопроекту.

Кабмин хочет установить запрет на привлечение денежных средств граждан в долевое строительство с нарушением прописанных в законопроекте условий. Если стройкомпании не будут соблюдать правила, то их руководству грозит уголовная ответственность.

Одновременно с поправками в Жилищный кодекс принято постановление об утверждении порядка ведения реестра добросовестных организаций-застройщиков и баз данных договоров долевого строительства.

Депутаты Жогорку Кенеша с 2016 года требуют от правительства разработать закон, защищающий права дольщиков. И даже сами пытались его принять, но кабинет министров вынес отрицательное заключениепо документу. Официальной статистики по числу обманутых дольщиков в КР нет. Однако, по подсчетам нардепов, их около 4 тысяч человек.

Источник: https://24.kg/obschestvo/144626_gosudarstvo_reshilo_zakonodatelno_zaschitit_dolschikov_vkyirgyizstane/

Долевой жилстрой: обещание по цене квартиры (далее подробно по гиперссылке: httр://precedentinfo.kg/t/2020/03/10/dolevoj-zhilstroj-obeshhanie-po-tsene-kvartiry/

Некоторые проблемы правового статуса объектов незавершенного строительства в Кыргызской Республике (далее подробно по гиперссылке http://www.k-a.kg/ru/nekotorye-problemy-pravovogo-statusa-obektov-nezavershennogo-stroitelstva-v-kyrgyzskoi-respublike)

&laquo;Защита прав потребителей в долевом строительстве&raquo;. http://antimonopolia.gov.kg/index.php?act=material&id=1029

С уважением,
Муратбек Азимбаев

тел.: 0700987794; 0776987794; 0550987794 WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbeka@gmail.com
Skype: muratbek.azimbaev

Муратбек Азимбаев · Answer

В КР отсутствует правовое понятие такое как &laquo;Долевое строительство&raquo;, так как законодательством отдельно не предусмотрен &laquo;Договор о долевом строительстве&raquo;, согласно ГК КР - это договор &laquo;Строительного подряда&raquo;, который регламентируется ГК КР, Законом &laquo;О защите прав потребителей&raquo;. 

 

При заключении такого рода договора нужно учесть, во-первых, имеет ли строительная организация на праве собственности земельный участок, на котором ведется строительство, во-вторых, у строительной организации должно быть разрешение на капитальное строительство жилого многоэтажного дома на определенный период строительства. Также при необходимости можно затребовать учредительные документы строительной организации для того, чтобы удостовериться об интересующих сведениях, таких как полномочия руководителя при подписании с вами договора.

В случае, если строительная компания не исполнила свои обязательства согласно договора в срок, т.е. не закончила строительство в срок определенный договором, вы, как заказчик, имеете право о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, определенных законодательством КР. Если договор предусматривает меньшую неустойку, чем определено законодательством, возможно признать через суд в данной части договор не действительным и требовать неустойку, определенную законодательством. Согласно Закона &laquo;О защите прав потребителя&raquo;, неустойка составляет 3% от суммы договора за каждый просроченный день. В случае неудовлетворения ваших требований строительной организацией, взыскание производится подачей искового заявления в суд.

Источник: https://mp.kg/question-answer/item/529-dogovor_dolevogo_stroitelstva.html

Что делать, если вас "кинули" с квартирой, &mdash; советы кыргызстанцам. Еще: https://ru.sputnik.kg/society/20180120/1037335745/chto-delat-esli-vas-kinuli-s-kvartiroj-sovety-kyrgyzstancam.html

С уважением,

Муратбек Азимбаев

тел.: 0700987794; 0776987794; 0550987794 WhatsApp, Telegram, Signal

Эл.почта: muratbeka@gmail.com

Skype: muratbek.azimbaev