Можно ли выселить квартирантов в зимнее время, если они не оплачивают и нет договора?

Question

Я гражданин РФ, проживаю там же (в прошлом гражданин КР). В собственности в КР имею квартиру, в которой на данный момент проживают квартиранты, семья из 3-х человек.
Договор с ними изначально формально не подписан, есть только переписка по e-mail и в WhatsApp, где описаны наши переговоры и согласие на проживание с указанием размера оплаты, а также список вещей которые находятся в квартире.

Можно ли использовать договора ранее заключенные с компаниями для участия в тендере консорциумом?

Можно ли расторгнуть брак если жена не в стране?

Можно ли брать сотрудников на работу кому больше 25 лет и нет военного билета?Можно ли использовать договора ранее заключенные с компаниями для участия в тендере консорциумом?

На частный дом нет технического паспорта, можно ли покупать?Можно ли брать сотрудников на работу кому больше 25 лет и нет военного билета?

Разведёт суд или нет, если не прийти 2й раз на процесс по разводу?

Можно получать алименты на ребенка, если нет ЗАГСа?Разведёт суд или нет, если не прийти 2й раз на процесс по разводу?

После получения жалоб от соседей о неуплате за общедомовые взносы, которые должны были оплачивать квартиранты, мной было принято решение об уведомлении о съезде данных товарищей из квартиры.
На что ими мне было сделано заявление, что в связи с имеющимся у них несовершеннолетним сыном (4 года) и зимним периодом, я не могу их выселить, так им сказал участковый, который приходил по просьбе соседей.
У самих же квартирантов в собственности есть свой жилой дом в пригороде Бишкека, т.е. людям в принципе есть где жить.
Подскажите, есть ли такой нормативный акт, который не даёт можно ли выселять квартирантов зимой?

Можно ли использовать договора ранее заключенные с компаниями для участия в тендере консорциумом?

Можно ли расторгнуть брак если жена не в стране?

Можно ли брать сотрудников на работу кому больше 25 лет и нет военного билета?Можно ли использовать договора ранее заключенные с компаниями для участия в тендере консорциумом?

На частный дом нет технического паспорта, можно ли покупать?Можно ли брать сотрудников на работу кому больше 25 лет и нет военного билета?

Разведёт суд или нет, если не прийти 2й раз на процесс по разводу?

Можно получать алименты на ребенка, если нет ЗАГСа?Разведёт суд или нет, если не прийти 2й раз на процесс по разводу?

и как в рамках закона все же можно это сделать?
Так как без договора я вообще не могу понять, как мне действовать в подобной ситуации и какие шаги предпринимать, находясь в РФ.
Большое спасибо за ответ и помощь!

Можно ли использовать договора ранее заключенные с компаниями для участия в тендере консорциумом?

Можно ли расторгнуть брак если жена не в стране?

Можно ли брать сотрудников на работу кому больше 25 лет и нет военного билета?Можно ли использовать договора ранее заключенные с компаниями для участия в тендере консорциумом?

На частный дом нет технического паспорта, можно ли покупать?Можно ли брать сотрудников на работу кому больше 25 лет и нет военного билета?

Разведёт суд или нет, если не прийти 2й раз на процесс по разводу?

Можно получать алименты на ребенка, если нет ЗАГСа?Разведёт суд или нет, если не прийти 2й раз на процесс по разводу?

Макаров Евгений · Accepted Answer

Добрый день!

Как специалист, имеющий достаточно большой опыт в выселении подобного рода лиц, считаю необходимы уверить вас в том, что нет какого-либо нормативно-правого акта, не позволяющим вам как собственнику недвижимого имущества выселить указанных вами лиц из принадлежащего вам недвижимого имущества, в зимний период времени.

Участковый, по всей видимости, вводит вас в заблуждение.

Вам необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора с вашими квартирантами и впоследствии подать исковое заявление в суд о их выселении.

Вместе с этим, вы должны понимать, что решение о выселении будет у вас «в кармане» в любом случае. Однако подобного рода процесс, достаточно «муторное» дело, поскольку они, квартиранты, полагаю, будут обжаловать состоявшееся у вас (за вами) решение. Но оно, решение, у вас обязательно будет. Все понесенные вами расходы, вы вправе взыскать впоследствии, вместе с исковым требованием о их выселении с них.

Настраивайтесь «на войну». Другого выхода, как посредством судебного решения их выселить, у вас, к сожалению, нет.

Имейте ввиду, что возможно, ими не производится оплату как коммунальных, так и иных услуг, и у вас, как у собственника квартиры по ним (услугам) возможно «набегает» долг, который, вы также вправе взыскать с них.

Тел: 0551 803279
Тел. 0555 80 32 79 (вотсап)  Макаров Евгений Николаевич (юрист)

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте,

Когда можно попросить квартирантов съехать

Всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма об условиях досрочного расторжения и нарушали ли жильцы какие-то пункты договора. Помните: краткосрочный договор (заключается на срок до 1 года) по закону автоматически продляется каждый год на тех же условиях, если за три месяца до истечения договора вы не заявили о своём желании его расторгнуть или перезаключить на  иных условиях (если другое не прописано в самом договоре). Подписанный в 2015 году договор найма на срок 11 месяцев может быть действителен и два, и три года спустя.

Если жильцы ничего не нарушали

Если вам по каким-то причинам понадобилась ваша квартира, а договор найма ещё не истёк, попробуйте объяснить ситуацию квартирантам. Если люди живут давно (а договор просто продляется автоматически каждый год), отношения с ними хорошие, скорее всего, они спокойно съедут.

Если жильцы въехали совсем недавно, то стоит уточнить, не подписывали ли они договор с риелтором, по которому он обязан найти новое жильё, если с вашим вариантом что-то не сложится. В этом случае им не придётся платить комиссию агенту ещё раз (хотя вряд ли они всё равно обрадуются такой быстрой смене места жительства). В идеале, конечно, стоит предложить людям помощь с поиском другой квартиры, денежную компенсацию или помощь с переездом.

Если не брать &laquo;моральную&raquo; сторону вопроса, то всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма. Если в нём нет ничего о досрочном расторжении или условия такого расторжения в данной ситуации играют против вас, то квартиранты имеют полное право отказаться съезжать. А то, что вам по каким-то причинам нужна квартира (пусть и находящаяся у вас в собственности), &mdash; ваши личные проблемы. Закон в этом случае на стороне жильцов. Если они подадут в суд, вы его почти наверняка проиграете, ещё и компенсацию с судебными издержками заплатите.

В этом случае можно подстраховаться только на этапе подписания договора: в документах нужно прописать, что вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, уведомив квартирантов за месяц.

Если жильцы нарушали договор

Если же с жильцами приходится расстаться из-за несоблюдения ими каких-то пунктов договора найма, то, конечно, ни о каких компенсациях и извинениях с вашей стороны речи не идёт. Если жильцы согласны с вашими претензиями и готовы переехать &mdash; прекрасно. Если нет &mdash; стоит подстраховаться и отправить им письменное предупреждение о необходимости выполнения пунктов договора, которые, по вашему мнению, были нарушены. Например, оплатить просроченный платёж за аренду или ликвидировать последствия потопа, случившегося по их вине. Закон отводит на исправление &laquo;разумные сроки&raquo;, однако конкретных временных рамок не называет. Если квартирант &laquo;исправится&raquo;, выселить его по закону будет нельзя &mdash; только ждать окончания договора найма или повторных нарушений. Тут опять же может помочь пункт договора о его расторжении в одностороннем порядке в любое время.

Если договора не было

Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, вы сдали квартиру знакомым и не стали заключать с ними договор, понадеявшись на их порядочность). Вызовите полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.

Можно ли законно закрыть квартиру с вещами квартиранта

Можно, но есть много нюансов. Суд, если до него дойдёт дело, может вынести решение как в пользу собственника недвижимости (посчитав его действия самозащитой), так и в пользу жильцов (расценив действия хозяина квартиры как &laquo;неправомерные&raquo;). Всё зависит от конкретного случая и суда, который будет его рассматривать.

Лучше всего прописать в договоре найма, что при нарушении его условий вы как собственник можете ограничить доступ к квартире, а также будете иметь право удерживать имущество квартирантов (то есть будете иметь право закрыть квартиру с вещами жильца).

Стоит предусмотреть &laquo;соразмерность&raquo; ваших действий наносимому вам ущербу. То есть если жилец просрочил оплату на три дня, а вы уже стоите на пороге квартиры с новым замком, то суд может признать ограничение доступа к жилью и вещам &laquo;несоразмерным&raquo; вашему ущербу. Поэтому для подстраховки лучше прописать в договоре найма срок введения таких санкций через несколько недель после того, как жилец нарушил сроки оплаты или условия проживания.

В идеале в сдаваемой квартире должно быть два замка &mdash; ключи от одного вы отдаёте квартиранту, от второго оставляете у себя. В этом случае вы сможете спокойно закрыть второй замок, не заходя в квартиру. Лучше делать это в присутствии свидетелей, которые смогут подтвердить, что в квартиру вы не входили.

После этого начинайте переговоры с квартирантом об условиях возврата вещей и сроках погашения задолженности или выплаты компенсации, если квартире был нанесён ущерб по его вине. Оставшись без вещей и квартиры, бывшие жильцы, как правило, становятся сговорчивее и охотнее идут на компромисс. Если договориться не получилось, придётся судиться.

В этой ситуации очень много нюансов. Юридически грамотный и въедливый квартиросъёмщик может затаскать вас по судам, выискивая то одну, то другую вашу оплошность. И ещё неизвестно, кто их выиграет. Это, конечно, практически единичные случаи, но и они бывают.

Кто может принудительно выселить квартирантов

По закону выселить жильцов можно только через суд. Не важно &mdash; платят они или нет, и как нарушают условия проживания. Если в договоре найма не прописано ограничение доступа к жилью и вещам или жильцы препятствуют этому (например, в квартире постоянно кто-то находится), то освободить квартиру можно только в судебном порядке.

Как правило, до суда предпочитают не доводить и решить вопросы на переговорах. Если договориться не получилось, и вы решили обратиться в суд, чтобы выселить квартиранта и взыскать с него долги или сумму ущерба, то вам нужно найти юриста, который поможет составить заявление и собрать документы.

В заявлении указывают, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.

Нужно понимать, что суд может растянуться на несколько месяцев. Потом ещё должно пройти какое-то время, данное судом на выселение. И только после этого жильцов, если они к тому моменту не съедут, выселят судебные приставы. Всё это время платить за проживание квартиранты, скорее всего, не будут. Да, по суду они должны заплатить за всё время проживания, за ущерб, какие-то компенсации, но, как правило, в этой ситуации собственника будет ждать второй суд по взысканию задолженности.

Полицейские не имеют права насильно выселять даже незаконно проживающих квартирантов (это возможно только по решению суда). Максимум, что они могут сделать &mdash; &laquo;профессионально&raquo; рассказать о последствиях таких действий и составить протокол. Этот приём носит больше психологический характер.

Почему нельзя выселять квартирантов самостоятельно

Самый популярный совет собственникам, которые хотят избавиться от жильцов, &mdash; &laquo;просто выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник&raquo; (договор найма и его содержание в таких рекомендациях вообще не всплывают). На практике так поступают довольно часто, и выселения могут происходить со скандалами, угрозами, рукоприкладством и &laquo;крепкими ребятами&raquo;. Естественно, всё это незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их вещи, угрозами и силой выгонять людей вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Вам кажется, что всё пройдёт &laquo;цивилизованно&raquo;, но как будет в действительности предсказать сложно &mdash; эмоции могут захлестнуть и вас, и уже почти экс-квартиранта в любой момент.

Даже если жилец жил без договора, просрочил оплату, затопил вашу квартиру и переломал всю мебель, он может обратиться в суд, если вы избили его или выбросили в подъезд оборудование для фотосъёмки стоимостью несколько сотен тысяч сомов и повредили его.

В суде всплывёт и незаконное выселение, и рукоприкладство, и неуплата собственником налогов, если всё это имело место быть. В квартиру жилец уже, конечно, не вернётся, но и у собственника проблем в жизни прибавится: в зависимости от обстоятельств выселения дело может квалифицироваться даже и как уголовное.

Некоторые квартиранты могут обвинить хозяина жилья, что при выселении он испортил какую-то вещь (например, дорогую технику) или просто украл крупную сумму денег. Факт наличия этих денег с легкостью подтвердит какой-нибудь &laquo;друг&raquo; жильцов. Тут, конечно, целый &laquo;букет&raquo; нарушений со стороны экс-квартирантов, но доказывать, что всё это ложь, придётся хозяину-самоуправцу.

Это всё реалии российского рынка недвижимости. Незаконно выселяя квартирантов, собственник квартиры делает это на свой страх и риск.

Заключение

Быстрых и законных методов выселения жильцов из снимаемой квартиры нет. Поэтому так важно очень внимательно подойти к составлению договора найма &mdash; он ваша главная страховка. Обязательно пропишите условия расторжения договора, в том числе досрочного расторжения, а также санкции за неуплату и нарушение пунктов договора. В любом случае старайтесь расстаться жильцами как можно более цивилизованно. Обычно перспективы посещения полиции и заявления в суд достаточно, чтобы решить конфликт, оставаясь в рамках закона.

Муратбек Азимбаев · Answer

Вы, как собственник принадлежащего вам имущества, согласно п.3 ст.222 ГК КР вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего вам имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст.86 «Временные жильцы» Жилищного Кодекса КР ваши квартиранты, являются временными жильцами и обязаны освободить ваше имущество по первому требованию. В случае отказа вы вправе требовать в судебном порядке выселения квартирантов без предоставления им другого жилого помещения.

Официального запрета на выселение квартирантов зимой в законе не предусмотрено.

Если квартира приватизирована или находится в частной собственности, правом выселения обладает собственник. Ему разрешается выгонять неугодных жильцов даже в период с декабря по февраль.

Другое дело, если это муниципальное жилье по договору социального найма с администрацией. Собственником выступает орган местного самоуправления или отдельное ведомство.

Нельзя выселять нанимателя и членов его семьи в зимнее время года. Логичное тому объяснение – малоимущим семьям будет некуда идти, а подыскать зимой новое жилье довольно проблематично.

Еще один случай – выселение квартирантов с детьми. Особых проблем здесь тоже нет. Наравне со взрослыми выселяют и несовершеннолетних, причем не только летом, но и в отопительный сезон.

Главная причина, по которой квартиранты могут оказаться на улице – расторжение договора найма жилого помещения. Закон допускает досрочное прекращение договора – как с согласия граждан, так и в судебном порядке.

Муратбек Азимбаев · Answer

Как законно сдать квартиру в аренду https://24.kg/obschestvo/114914_kak_zakonno_sdat_kvartiru_varendu/

     В Кыргызстане собственник жилого помещения или его представитель имеет право сдать недвижимость нанимателю и членам его семьи. При этом он должен соблюдать нормы жилой площади &mdash; не менее 12 квадратных метров на одного человека.

24.kg выяснило, как законно сдать квартиру, сколько придется заплатить налогов и какие пункты нужно указать в договоре, чтобы обезопасить себя.

1.Стоит ли заключать договор аренды?

Чтобы не снять квартиру у мошенников, нужно заключить договор, в котором следует прописать условия аренды. Безопаснее всего заключать договор с владельцем либо его уполномоченным представителем, имеющим нотариально заверенную доверенность.

Попросите у арендодателя копию паспорта или его оригинал. Обратите внимание на реакцию. Мошенники попробуют найти причину отказать.

Проверить личность собственника жилья можно по справке из Госрегистра, где будет указано, состоит ли квартира или дом под арестом или залогом.

Деньги за аренду стоит отдавать под расписку, чтобы впоследствии не возникло спора.

2.Какие пункты обязательно должны быть в договоре?

Без договора сложно доказать, на какой срок и за какую плату сдана недвижимость. В договоре аренды необходимо предусмотреть пункт о запрете сдачи жилья в субаренду. Данная норма позволит аннулировать любые договоры субаренды и выселить третьих лиц.

При сдаче квартиры с мебелью следует составить акт и описать все имеющееся имущество &mdash; мебель, бытовую технику, кухонную утварь, предметы интерьера &mdash; и указать его оценочную стоимость.

В договоре можно прописать пункт о денежном залоге в случае порчи имущества, из которого удерживается определенная сумма.

Из-за перепадов напряжения может сгореть холодильник, или из-за перепада давления в системе отопления может прорвать трубу. Но это не основание предъявлять требования арендатору. Ремонт должен быть заложен в ежемесячную арендную плату. Однако эти моменты оговариваются сторонами индивидуально.

В договоре необходимо указать, что хозяева могут посещать квартиру только в присутствии нанимателя и с предварительным уведомлением как минимум за день. Исключением могут быть непредвиденные ситуации, такие как пожар или потоп.

Чтобы арендодатель не смог повысить оплату, этот пункт нужно внести в договор.

3.Законно ли требовать депозит?

Перед сдачей недвижимости нужно обсудить залоговую сумму, которая будет гарантировать надлежащее исполнение арендатором обязательств. Если он решит съехать без оплаты, у вас останется залоговая сумма, возмещающая вам убытки. Квартиранты могут с собой прихватить имущество, но для этого вы и заключали договор. В нем обязательно необходимо указать паспортные данные нанимателя, его телефон и даже контакты близких родственников.

Если из квартиры унесли технику или мебель, вы можете обратиться с заявлением в милицию с требованием привлечь квартирантов за кражу.

4. Нужно ли получать патент?

По налоговому законодательству при осуществлении предпринимательской деятельности граждане обязаны уплачивать определенные налоги. Сдача квартиры является одним из видов предпринимательской деятельности, так как владелец получает доход. Возникают налоговые обязательства.

По закону предусмотрено несколько методов уплаты налога &mdash; путем сдачи налоговых отчетов на общих основаниях или путем получения добровольного патента.

По постановлению правительства КР добровольный патент необходимо получать на услуги сдачи в наем собственной недвижимости.

5.Сколько он стоит?

В Бишкеке определена ставка патента в 1,5 тысячи сомов за одну комнату в центральном районе, ограниченном улицами Жибек Жолу, Курманжан Датки, Байтика Баатыра, Масалиева, Багыш, Жайыла Батыра, Баха, Фучика. Арендная плата в этих районах выше, чем на окраине.

За последующие комнаты оплата составит 500 сомов.

В жилмассивах патент на одну комнату стоит 500 сомов, в районах, не вошедших в вышеуказанный квадрат &mdash; 800 сомов. За последующие комнаты добавляется по 400 сомов.

К примеру, сдается двухкомнатная квартира в центре. Патент составит 2 тысячи сомов. За такую же квартиру на окраине Бишкека придется заплатить патент 1,2 тысячи сомов.

6. На какой срок выдается патент?

Налогоплательщик может взять патент на 30, 90, 180 дней. Если он берет патент на 90 дней, то ему сделают скидку 5 процентов, на 180 дней &mdash; 10 процентов.

7.Должны ли посуточные квартиры платить налоги?

В законодательстве не предусмотрено отдельного положения для посуточных квартир. Самое главное &mdash; есть факт сдачи недвижимости и получение доходов.

Налоги также придется платить или на общих основаниях, или путем получения патента.

8.Могут ли владельца оштрафовать за сдачу квартиры?

Сотрудники Государственной налоговой службы проводят рейды для выявления сданных квартир. При нарушении налогового законодательства составляется акт. На владельца недвижимости налагается административный штраф.

9. Как быть, если владелец больше не хочет сдавать квартиру? Нужно ли уведомлять ГНС?

При получении патента уведомлять ГНС не нужно. По завершении срока &mdash; действие патента заканчивается.

Если налоги выплачиваются на общих основаниях путем ведения бухгалтерии, нужно приостановить предпринимательскую деятельность &mdash; сдавать нулевые отчеты или закрыть компанию.

10. Как налоговикам доказать, что квартира не сдается?

Налоговики должны провести контрольное обследование и убедиться, что недвижимость больше не сдается. Квартальные и домкомы ведут учет жильцов. На основании их информации ГНС получает сведения о квартирах, которые сданы в аренду.

С уважением,

Муратбек Азимбаев

тел.: 0700987794; 0776987794; 0550987794 WhatsApp, Telegram, Signal

Эл.почта: muratbeka@gmail.com

Skype: muratbek.azimbaev

Квартиранттар төлөбөсө, келишим түзүлбөсө кышында кууп чыгууга болобу?