Башкарманын төрагасынын ыйгарым укуктарынын мөөнөтү ТСЖ

саламдашуу

1) Башкармалыктын төрагасы/мүчөлөрү катары менен эки мөөнөттөн ашык шайлана алабы?

"Көп батирлүү үйлөрдүн турак жай жана турак эмес жайларынын ээлеринин шериктештиктери жөнүндө" Кыргыз Республикасынын Мыйзамынын учурдагы редакциясынын 21-беренесинин 5-бөлүгүнө ылайык, бир эле адам кеңешке катары менен эки мөөнөттөн ашык шайлана албайт (ар бир чакырылыштын мөөнөтү уставдагыдай, бирок 2 жылдан ашпашы керек). 

Төрага директорлор кеңешинин мүчөлөрүнүн арасынан шайланат, бул директорлор кеңешинин мүчөсү болууга тыюу салынган учурда төрага болуп кайра шайлануу менен чектөөнү "айланып өтүү" мүмкүн эмес дегенди билдирет (эгер адам директорлор кеңешине кире албаса, ал директорлор кеңешинин төрагасы боло албайт). 

Маанилүү: тыюу салуу "удаалаш" мөөнөттөргө тиешелүү. Башкача айтканда, тыныгуудан кийин (мөөнөттөрдүн ортосунда жок дегенде бир мөөнөт/мезгил болгондо жана ал адам кеңеште болбогондо), теориялык жактан кайра шайлоого катышууга болот.

2) Эгерде ыктыярчылар жок болуп, эски өкмөт "мыйзамсыз" болуп калса, эмне болот?

Негизги принцип!
Бийлик "мөөнөтү бүткөн" болсо дагы, ТСЖ Юридикалык жак катары ал жок болуп кетпейт. Бирок тобокелдик пайда болот:

- "эски" төраганын бүтүмдөрү/кол тамгалары ыйгарым укуксуз жасалган деп талашылышы мүмкүн;
- банк, контрагенттер жана башкаруучу компаниялар так көрсөтмөсүз кол коюудан/аткаруудан баш тартышы мүмкүн.

Бул учурда, эң жогорку орган жалпы чогулуш болуп саналат жана ал башкармалыктын компетенциясына кирген маселелерди да чечүүгө укуктуу (бул түздөн-түз мыйзамда бекитилген ТСЖ — жалпы чогулуш башкаруу маселелери боюнча чечим кабыл ала алат). 

3) «Башкаруучу компаниянын буга кандай тиешеси бар?» жана башкаруучу компания менен келишимге ким кол коет?

Бул жерде Кылмыш-жаза кодексинде, Кыргыз Республикасынын Турак жай кодексине ылайык, жалпы мүлктү башкаруу менчик ээлеринин жалпы чогулушунун чечими менен аныкталаары жана ыкмалардын бири келишим боюнча башкаруу уюму/башкаруучу тарабынан башкаруу болуп саналаары берилген. 

Эгер сен ТСЖ, анда башкармалыктын милдеттерине түздөн-түз төмөнкүлөр кирет: "үйдү башкаруу же аны башкаруу боюнча келишим түзүү" (б.а., ТСЖ өзүн башкара алат же башкаруу/тейлөө келишимине кире алат). 

Эгерде кеңеш "мыйзамсыз" болсо, ким кол коет?

Практикалык чечим: кол тамганы "эски башкарма" эмес, жалпы чогулуш тарабынан ыйгарым укук берилген адам берет.

Башкача айтканда, жалпы чогулушта өзүнчө маселе көтөрүлөт:

- башкаруучу компанияны тандоо;
- келишимдин негизги шарттарын (тема, тариф/смета, мөөнөт, отчеттуулук, жоопкерчилик, токтотуу тартиби) бекитүү;
- белгилүү бир адамга (толук аты-жөнү, паспортунун маалыматтары) атынан келишимге кол коюуга ыйгарым укук берүү ТСЖ/ээлери (тандалган моделге жараша), эсеп ачуу/жүргүзүү, документтерге кол коюу, документтерди алуу ж.б. укугу менен.

Бул "башкаруунун мыйзамсыздыгы" көйгөйүн жок кылат: мандат түздөн-түз жогорку органдан келет.

4) Эгерде директорлор кеңешине мүчө болуп, жоопкерчиликти алууга даяр адамдар жок болсочу?

4 жумушчу сценарий бар (адатта 1+2 айкалышат):

А сценарийи. "Минималдуу" башкаруу + башкаруу компаниясындагы бардык операциялык системалар

Сиз мүмкүн болушунча эң аз директорлор кеңешин (так эмес - адатта 3 адам) башкаруу жана кол коюу органы катары гана шайлайсыз жана:

- башкаруу компаниясын издөө, сүйлөшүүлөрдү жүргүзүү - келишим боюнча демилгелүү топко/юристке ишенип тапшырылышы мүмкүн;
- башкаруу компаниясынын көзөмөлү - катуу KPIлер жана келишимдеги отчеттуулук + аудитор/аудит комиссиясы аркылуу.

Артыкчылыктары: мыйзамдуу, тез, алдын ала айтууга болот.

В сценарийи. Жалпы чогулуш белгилүү бир маселелер боюнча башкаруу функциясын өзүнө алат.

Мыйзамда жалпы чогулуш директорлор кеңешинин компетенциясына кирген маселелер боюнча чечим кабыл ала ала тургандыгы так көрсөтүлгөн. 

Башкача айтканда, башкармалыкты жыйын менен "дайыма" алмаштыруунун кажети жок, бирок аны тандап жасоого болот

- Кылмыш-жаза кодексин бекитет;
- кол койгон адамга уруксат берүү;
- бюджетти/тарифти бекитүү;
- көзөмөлдөө/отчет берүү жол-жобосун бекитүү.

С сценарийи: Өзгөртүүлөрдү көзөмөлдөө ыкмасы: Аяктабайт ТСЖ, бирок түздөн-түз "ээлери + башкаруучу компания".

Эгерде эч ким чындап эле башкармалык түрүндөгү башкаруу органын каалабаса, анда кээде ээлеринин жыйынын өткөрүп, башкаруу ыкмасын "келишим боюнча башкаруу уюмуна" (ролу жок) өзгөртүү чынчылыраак болот. ТСЖ менеджер катары). Андан кийин келишим "жыйындын чечими менен сиз белгилей турган үлгүгө ылайык" түзүлөт (жана андан ары ТСЖ Сиз аны башка максаттар үчүн биргелешкен ишкана катары сактап кала аласыз же кайра уюштуруу/жоюу маселесин көтөрө аласыз - бул сиздин уставыңызга жана максаттарыңызга жараша).

D сценарийи. Сыйлык берүү жана "жоопкерчиликти чектөө".

Адамдар дээрлик ар дайым эки себептен улам башкармалыкка кошулушпайт: ал акысыз жана коркунучтуу (тобокелдиктер/кагылышуулар).

Бул боюнча чечим кабыл алынууда:

- директорлор кеңешинин сый акысын бекитүү (мыйзам муну жалпы чогулуштун компетенциясына киргизүүгө мүмкүндүк берет);
- эрежелерди белгилейт: бардык "коркунучтуу" чечимдер жалпы чогулуш аркылуу гана кабыл алынат;
- башкаруу - бекитилген шарттарда гана көзөмөлдөө жана кол коюу.

5) Кантип ТСЖ кеңешсиз иштей алабы?

Формалдуу түрдө, башкаруу органдары ТСЖ жалпы чогулушту, директорлор кеңешин жана аудит комитетин камтыйт. 

Эгерде такта жок болсо/мөөнөтү бүтсө, сиз "тобокелдик зонасына" түшүп каласыз, бирок үйдөгү жашоо төмөнкү себептерден улам токтоп калбайт:

- жалпы чогулуш маанилүү чечимдерди кабыл ала алат;
- өкүлгө жыйындын чечими менен белгилүү бир аракеттерди жасоого (келишимге кол коюу, документтерди кабыл алуу, эсеп ачуу ж.б.) ыйгарым укук берилиши мүмкүн;
- аудитор/аудит комиссиясы жыйынды баштап, көзөмөлдү калыбына келтирүүгө жардам бере алат.

"Бул жерде жана азыр" эмне кылуу керек (эң практикалык план):

Кезексиз жалпы чогулушту чакыруу (демилгелүү топ/аудитор/жок дегенде 10%). 

Минималдуу күн тартиби:
- жыл үчүн башкаруу ыкмасын тандоо (ТСЖ өзү / ТСЖ + Улуу Британия / ээлери + Улуу Британия);
- бюджетти/тарифти/төлөмдөрдү бекитүү;
- башкаруучу компанияны тандоо (же конкурс жарыялоо);
- келишимге кол коюуга ыйгарым укуктуу адам (жана ыйгарым укуктардын тизмеси);
- "минималдуу" кеңешти шайлоо (эгер сиз моделди сактап калсаңыз) ТСЖ+Улуу Британия).

Эгерде кворум жок болсо, мыйзамга ылайык (жооптуу адамдарды дайындоо менен) сырттан добуш берүү механизмине өтүңүз.

Жардам алуу үчүн сиз жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарына жазуу жүзүндө кайрылсаңыз болот: жөнүндө Кыргыз Республикасынын Мыйзамынын 23-беренеси ТСЖ.

Мамлекеттик органдардын жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарынын колдоосу:
 
Мамлекеттик органдар жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген тартипте турак жай менчик ээлеринин шериктештиктерине усулдук, уюштуруу-техникалык жана финансылык колдоо көрсөтөт.

Жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары жергиликтүү бюджетте каражаттар болгон учурда жергиликтүү кеңеш тарабынан белгиленген тартипте көп батирлүү үйдүн жалпы мүлкүн капиталдык же учурдагы оңдоого финансылык каражаттарды берүүгө укуктуу.

Шериктештиктерге жергиликтүү маанидеги айрым маселелер жергиликтүү өз алдынча башкаруунун мыйзамдарында белгиленген тартипте келишимдик негизде ыйгарылышы мүмкүн.

 Урматтоо менен,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, Болота Юнусалиева көч., 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Электрондук почта: muratbek@azimbaev.pro
https://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
Өтө маанилүү! Кызыл түс менен белгиленген гипершилтемени чыкылдатуу менен, жогорку оң бурчтагы Жоопкерчиликтен баш тартууну караңыз.