Присоединение МКД к существующему ТСЖ с одним МКД

Question

Правомочно ли зарегистрированное ТСЖ с одним многоквартирным домом присоединить (объединить) с соседними МКД с дальнейшей перерегистрацией?
Каков порядок действий присоединения других МКД к зарегистрированному ТСЖ?

Досрочная смена Председателя ТСЖ

Премии, вознаграждения Председателя ТСЖ

Штрафы ТСЖ за нарушение правил проживанияДосрочная смена Председателя ТСЖ

Председатель ТСЖ не выдает справку, где можно ее получить?Штрафы ТСЖ за нарушение правил проживания

Какой Государственный орган КР может проверять деятельность и легитимность председателей ТСЖ?

Рассмотрение дела по лишению родительских прав одним и тем же судьейКакой Государственный орган КР может проверять деятельность и легитимность председателей ТСЖ?

Муратбек Азимбаев · Accepted Answer

Здравствуйте,

Ниже — чёткое, юридически корректное разъяснение, основанное на Законе КР «О товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов", Жилищный кодекс КР, Гражданский кодекс КР и общих нормах о реорганизации юрлиц.

1. Можно ли ТСЖ (созданному на одном МКД) присоединять соседние МКД? 

Краткий ответ: ДА, можно, но не автоматически — только через реорганизацию и обязательные решения собраний собственников каждого МКД.

Однако важно понимать:

ТСЖ создаётся только собственниками одного многоквартирного дома (ст. 4 Закона «О ТСЖ» однозначно: ТСЖ создаётся по МКД).

Это означает:

Вы не можете просто «добавить» другие дома в существующее ТСЖ. Это возможно только через реорганизацию: присоединение, слияние или создание нового ТСЖ, куда войдут несколько МКД.

2. Каким способом можно объединить несколько МКД? 

Есть две законные схемы:

Схема А. Присоединение других ТСЖ к вашему ТСЖ (если в соседних МКД уже есть ТСЖ).

Этапы:

Собрание собственников Дома № 1 → решение «Согласны принять присоединяемое ТСЖ».

Собрания собственников Домов № 2 и № 3 → решение «Согласны присоединиться к ТСЖ №1».

Совместное решение о реорганизации ТСЖ (в форме присоединения).

Уведомление юридических адресатов о реорганизации (ст. 97 ГК КР).

Подача пакета в Минюст → внесение изменений в ЕГР.

Создание единого Устава ТСЖ, обслуживающего группу МКД.

Схема B. Сначала создать ТСЖ в других МКД → затем объединить. 

Если в соседних МКД нет ТСЖ, то порядок такой:

В каждом МКД проводится собрание → создаётся своё ТСЖ. Затем все ТСЖ объединяются через реорганизацию: слияние (создаётся одно новое ТСЖ), либо присоединение к одному уже существующему.

Схема C. Создание НОВОГО ТСЖ для нескольких МКД разом.

Это единственный способ включить дома сразу:

Этапы:

Собрание собственников каждого МКД принимает решение:
- Войти в новое ТСЖ,
- Дать согласие обслуживаться одним юридическим лицом,
 - Утвердить устав.

Создаётся совершенно новое ТСЖ. Старое ТСЖ (Дом №1) — ликвидируется или присоединяется к новому.

Почему нельзя просто перерегистрировать ТСЖ с одним домом на несколько домов?

Потому что:

Закон требует, чтобы каждое МКД само приняло решение через собрание собственников. Односторонняя перерегистрация без решения второго и третьего дома — незаконна, Минюст её не зарегистрирует.

Плахутин Иван Викторович · Answer

Да, зарегистрированное ТСЖ с одним МКД правомочно присоединить соседние МКД, если дома имеют общую границу и общую инженерную инфраструктуру. Это требует внесения изменений в Устав ТСЖ.

Порядок действий:

Присоединяемый МКД: Провести Общее собрание собственников (ОСС). Принять решение о выборе управления существующим ТСЖ (присоединением). Решение должно набрать не менее 51% голосов от общего числа собственников.

Существующее ТСЖ: Провести Общее собрание членов ТСЖ. Принять решение о согласии на присоединение и внесении изменений в Устав.

Регистрация: Зарегистрировать изменения в Уставе в соответствующем регистрирующем органе (Минюст).

Передача: Принять техническую документацию на новый дом.

Муратбек Азимбаев · Answer

3. Порядок действий (официальная дорожная карта). 

Ниже — оптимальный и законный порядок присоединения других МКД к уже зарегистрированному ТСЖ:

Шаг 1. Провести собрания в каждом МКД

Протокол должен включать:

- решение о вступлении в ТСЖ (или создании ТСЖ),
- выбор уполномоченного лица,
- согласие на реорганизацию,
- выбор формы реорганизации: присоединение / слияние.

Решение принимается 2/3 голосов всех собственников (ст. 18 Закона о ТСЖ).

Шаг 2. Подготовить единый Устав ТСЖ для нескольких МКД

Новый устав должен предусматривать:

- обслуживаемые дома (перечень МКД),
- пропорции голосования,
- пропорции платежей,порядок управления общим имуществом,
- порядок распределения расходов (отдельные бюджеты по каждому дому!).

Шаг 3. Подготовить решение о реорганизации

Содержит:

- форму реорганизации (присоединение или слияние),
- утверждение передаточного акта,
- назначение комиссии,порядок передачи имущества,
- сведения для Минюста.

Шаг 4. Уведомление кредиторов(ст. 97 ГК КР)

Необходимо:

- официальное уведомление кредиторов,
- публикация в СМИ (по требованию ГК).

Шаг 5. Подача документов в Минюст

Пакет:

- Устав,
- решения собраний всех МКД,
- решение о реорганизации,
- передаточный акт,
- заявление о внесении изменений в ЕГР.

Шаг 6. Получение новой регистрации ТСЖ

После этого ТСЖ становится юридическим лицом, обслуживающим несколько МКД.

Вывод

Да, ТСЖ может объединить несколько МКД, но только через полную реорганизацию и решения всех домов.

Перерегистрация «в одностороннем порядке» — незаконна.

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».

Эля К · Answer

Какими нормами закона определяется общая граница и инженерная инфраструктура соседних МКД?
Заранее благодарю за пояснение

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте, Эля!


Ниже —  юридическое разъяснение, какие нормы закона регулируют общие границы и инженерную инфраструктуру соседних многоквартирных домов (МКД) в Кыргызской Республике.

 1. Границы земельных участков между соседними МКД

Основные нормативные акты:

1) Земельный кодекс КР от 18 июля 2025 года № 149.

Определяет категории земель,
границы участков,
права собственников,
порядок установления и споров.

Ключевые моменты


установление и изменение границ земельных участков,
сервитуты (право прохода, прокладки коммуникаций),
защита прав собственников земельных участков.

2) Закон КР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регулируются постановку на учет земельных участков,
кадастровые планы и схемы,
определение точных границ.

Ключевые моменты:

кадастровые планы, схемы, технические паспорта,
исправление ошибок в границах.

3) Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)(утверждаются мэриями/айыл окмоту)

Они регулируются параметры участков, границы прилегающих зон, санитарные, противопожарные расстояния.

Это локальный нормативный акт, обязательный к применению для всех МКД.

Главный источник фактической границы — кадастровый план (ГРС)

Граница МКД → это кадастровый план + технический паспорт + акт ввода в эксплуатацию.

Если на месте установлен забор не по кадастру — юридически значимой границей он не является.


2. Инженерная инфраструктура между соседними МКД

Это регулирует другой блок законодательства, поскольку инженерные сети — это объект коммунальной собственности.

Основные нормативные акты:

 1) Закон КР «Об архитектуре и градостроительстве» .

Регулирует:

- размещение инженерных сетей,
- схемы подачи отопления, воды, канализации,
- зоны санитарной охраны,
- нормы подключения домов к инженерным ресурсам.

Ключевые моменты:

— инженерные сети и коммуникации,
— требования к проектированию и размещению коммуникаций.

Муратбек Азимбаев · Answer

﻿2) Правила пользования тепловой энергией, (если теплосети общие), утвержденные Постановлением Правительства Кыргызской Республики от 14 марта 2012 года № 172

устанавливает понятие «магистральные сети», разграничение зон ответственности теплоснабжающей организации и МКД.

3) Закон КР «О питьевой войне» от 25 марта 1999 года № 33 (в последней редакции от 18 июля 2014 года):

разграничивает внутридомовые сети (имущество собственников МКД) и внешние сети (муниципальные или ведомственные).

На общественное обсуждение вынесен законопроект «О питьевом водоснабжении и водоотведении»

4) Правила поставки и пользования природным газом, утвержден Приказом Министерства энергетики и промышленности	Кыргызской Республики	от 21 июня 2021 года № 01-7/207, определяет границу эксплуатационной ответственности.

5) Жилищный кодекс Кыргызской Республики от 9 июля 2013 года № 117 (в последней редакции от 6 авгусат 2025 года).

Определяют:

- общедомовое имущество,
- порядок обслуживания инженерных сетей МКД,
- ответственность за внутридомовые коммуникации. 

6) СНиПы, строительные нормы и санитарные нормы

Регулируют:

- расстояния между зданиями,
- санитарные зоны,
- минимальные отступы для инженерных сетей (вода, канализация, ЛЭП).

Важнейшее: инженерная инфраструктура соседних домов может быть:

1) общедомовой (внутридомовые сети)принадлежит собственникам одного МКД

2) общеквартальной / районной (магистральные сети)принадлежит муниципалитету или ресурсоснабжающим организациям

3) располагается в пределах сервитутов(право прохода/прокладки коммуникаций через чужой участок — Земельный кодекс КР)

С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».

Көп кабаттуу үйдү мурункуга кошуу ТСЖ бир турак үй менен