Фундаменттин чуңкурунан батир сатып алуу

саламдашуу

«Үлүштүк үлүштүк курулушта керектөөчүлөрдүн укуктарын коргоо».

Акыркы жылдары Кыргызстанда үлүштүк курулуш кеңири масштабда өнүгүп жатат. Курулуш компаниялары керектөөчүлөргө сапаттуу жана коопсуз кызмат көрсөтүп жатабы деген суроо туулат. Анткени, учурда Кыргызстанда бул укук мамилелерин жөнгө салуучу атайын Мыйзам жок, мисалы, Россия Федерациясында “Көп батирлүү үйлөрдү жана башка кыймылсыз мүлк объекттерин үлүштүк курууга катышуу жөнүндө” атайын Мыйзам, Казакстанда “Турак жай курулушуна үлүштүк катышуу жөнүндө” мыйзам бар.

Учурда үлүштүк курулуш келишимдерин түзүүдө курулуш уюмдары тарабынан төмөнкүдөй мыйзам бузуулар аныкталган:

1. Келишимде үлүштүк курулуш объектисин өз алдынча бүткөрүүгө жеткирүүнүн конкреттүү мөөнөттөрүнүн жоктугу;

2. Үлүштүк курулуш объектисин өз алдынча бүткөрүүгө жеткирүүнү кечиктиргендиги үчүн Курулушчунун жоопкерчилигинин келишиминде жоктугу;

3. Келишимде үлүштүк курулуш объектисинин сапатына кепилдиктин жоктугу;

4. Үлүштүк курулуштун долбоору техникалык регламенттерге, долбоордук документтерге, шаар куруу ченемдерине, ошондой эле башка милдеттүү талаптарга ылайык келбеген учурда Курулуш берүүчүнүн келишиминде жоопкерчиликтин жоктугу;

5. Жабдуулардын, инженердик системалардын жана материалдардын сапаты боюнча керектөөчүлөргө өз убагында жана ишенимдүү маалыматты бербөө;

кошумча:

Кыргыз Республикасындагы бүтпөгөн курулуш объектилеринин укуктук статусунун айрым көйгөйлөрү http://www.ka.kg/ru/nekotorye-problemy-pravovogo-statusa-obektov-nezavershennogo-stroitelstva-v-kyrgyzskoi-respublike

Кыргыз Республикасынын Конституциясынын 33-беренеси Кыргыз Республикасынын бардык жарандарына турак жай укугун кепилдейт. Бул укук мамлекеттик, муниципалдык жана жеке турак жай фондун, ошондой эле уюмдардын турак жай фондун өнүктүрүү жана жарандарга мыйзамда белгиленген шарттарда жана тартипте турак жай алууга көмөктөшүү аркылуу камсыз кылынат.

Тилекке каршы, мыйзам чыгаруу нормаларынын болушу көптөгөн себептерден улам алардын ишке ашырылышын дайыма эле кепилдей бербейт, алардын эң негизгиси каржылык ресурстардын жетишсиздиги. Мындай кырдаалда конституциялык укугун ишке ашыруунун бир жолу - бул үлүштүк курулуш деп аталган жол менен.

Акыркы жылдары кыймылсыз мүлктү сатып алуунун бул ыкмасы биздин өлкөдө кеңири жайылып баратат. Курулушка үлүштүк катышуу көп батирлүү турак жай имараттарынан тышкары дагы көптөгөн нерселерге колдонулушу мүмкүн болсо да, бул ыкма биздин өлкөдө эң кеңири колдонулат.

Бирок, ар кандай кубулуш сыяктуу эле, анын оң жана терс жактары да болушу мүмкүн. Албетте, оң жагы - келечектеги батир ээси батир үчүн төлөө үчүн зарыл болгон каражатты дароо табуунун кажети жок. Бул факт курулуш жана инвестициялык компанияларга үлүш ээлеринен (инвесторлордон) каражаттарды тартып, аларды көп кабаттуу имараттарды курууга колдонууга мүмкүндүк берет. Андан тышкары, кыймылсыз мүлктүн баасынын өсүшү менен бул, албетте, бош каражаттарды инвестициялоонун бир жолу. Бир караганда, баары түшүнүктүү көрүнөт жана бир катар экономикалык артыкчылыктарга ээ. Бирок, бул маселенин укуктук жагынын актуалдуулугун эстен чыгарбоо маанилүү, анткени ага тийиштүү көңүл бурбоо бүтүмдөрдүн жараксыздыгы, тараптардын милдеттенмелерди аткарбоо ж.б. сыяктуу бир катар өтө терс кесепеттерге алып келиши мүмкүн. Үлүштүк курулушту укуктук жактан жөнгө салуу кандай жана инвесторлор, подрядчылар жана келечектеги батир ээлери иш жүзүндө кандай көйгөйлөргө туш болушат? Бул жагынан келип чыккан негизги маселелердин бири - курулуш башталганга чейин келишимдин предмети кыймылсыз мүлк объектиси катары жок болгондуктан, үлүштүк катышуу келишимин, ошондой эле бүтпөгөн курулуш долбооруна укуктарды Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнө караштуу Кыймылсыз мүлккө укуктарды каттоо боюнча мамлекеттик агенттикте ("Мамкаттоо") милдеттүү түрдө каттоодон өткөрүү.

Бул маселелерди чечүү өтө маанилүү, анткени Кыргыз Республикасынын мыйзамдары, айрыкча Жарандык кодекс жана "Кыймылсыз мүлккө укуктарды жана алар менен бүтүмдөрдү мамлекеттик каттоо жөнүндө" Мыйзам ("Мамлекеттик каттоо жөнүндө" Мыйзам) кыймылсыз мүлккө укуктарды каттоодон жана кыймылсыз мүлк бүтүмдөрүнүн Мамлекеттик реестрде жарактуулугунан түздөн-түз көз каранды. Үлүштүк катышуу келишимин каттоо милдеттүүбү же жокпу, аныктоо үчүн келишимдин предметин аныктоо зарыл.

Үлүштүк курулуш келишиминин предмети курулуш иштерин (кызмат көрсөтүүлөрдү) аткаруу болуп саналат, мында бир тарап көп кабаттуу имаратты куруу боюнча кызмат көрсөтүүгө жана андан кийин иштин натыйжаларын жеткирүүгө милдеттенет, ал эми экинчи тарап натыйжаларды кабыл алууга жана төлөөгө милдеттенет. Андан тышкары, үлүштүк курулуш келишимин каттоодон өткөрүү жөнүндө чечим кабыл алууда, Мамлекеттик каттоо жөнүндө мыйзамга ылайык, Укуктардын бирдиктүү мамлекеттик реестри кыймылсыз мүлк бирдиктерине, анын ичинде жер участокторуна, имараттарга, курулмаларга, батирлерге же Кыргыз Республикасынын мыйзамдарына ылайык белгиленген чек аралары бар башка кыймылсыз мүлккө укуктарды каттай турганын эстен чыгарбоо керек. Мыйзамда кыймылсыз мүлккө укуктарды жана бүтүмдөрдү каттоо мүмкүнчүлүгү каралбагандыктан, үлүштүк курулуш келишими кыймылсыз мүлк физикалык жактан жок болгонго чейин Мамлекеттик реестрде катталбайт. Тилекке каршы, мыйзам чыгаруучу бүтпөгөн курулуш долбоорлорун кыймылсыз мүлк катары классификациялоого болобу же жокпу, так аныктай элек, бул төмөнкү суроолорду чечүүсүз калтырат: бүтпөгөн курулуш долбоору кыймылсыз мүлк деп эсептелеби же курулуштун аякташы жана долбоорду ишке киргизүү гана аны кыймылсыз мүлк катары классификациялоого негиз болобу? Ошондой эле, бүтпөгөн курулуш долбоору ишке киргизилгенге чейин анын ээси катары ким таанылат? Жарандык кодекстин 24-беренесинде бүтпөгөн курулуш объектилери кыймылсыз мүлктүн тизмесине ачык киргизилген эмес. Башка жагынан алганда, бүтпөгөн курулуш объектилери жерге бекем бекитилген жана алардын максатына ылайык келбеген зыян келтирбестен алып салуу мүмкүн болбогон объектилер катары кыймылсыз мүлк катары классификацияланышы мүмкүн. Демек, кыймылсыз мүлккө карата укуктук режим бүтпөгөн курулуш объектилерине тиешелүү болушу керек, андан келип чыккан бардык юридикалык кесепеттер менен.

Жарандык кодекстин 252-беренесинде жаңы курулган имараттарга, курулмаларга жана башка жаңы түзүлгөн кыймылсыз мүлккө менчик укугу мындай каттоодон өткөн учурдан тартып пайда болору белгиленген. Бул бүтпөгөн курулуш долбоорун кыймылсыз мүлк катары классификациялоого каттоо фактысы гана мүмкүндүк берерин көрсөтүп турат. Тилекке каршы, сот практикасы да карама-каршы келет.

Ошентип, айрым соттор кыймылсыз мүлккө, анын ичинде бүтпөгөн курулушка укуктар боюнча талаш-тартыштарды кароодо бүтпөгөн курулуш объектилерин кыймылсыз мүлк катары классификациялап, натыйжада Мамлекеттик каттоо органдарын алар менен болгон укуктарды жана бүтүмдөрдү каттоого милдеттендирген (Чүй облусунун Арбитраждык сотунун 2002-жылдын 5-ноябрындагы "Северная ПМК" ААКсынын атайын администраторунун Аламүдүн мамлекеттик каттоосуна каршы доо арызы боюнча чечими, иш № Ch07-357/C6pr02).

Бир катар соттор бүтпөгөн курулуш объектилерин алардын Мамлекеттик реестрде каттоосуна жараша кыймылсыз мүлк катары таануу ыкмасын колдонушкан. Мисалы, Кыргыз Республикасынын Жогорку Арбитраждык Сотунун 2001-жылдын 14-декабрындагы чечиминде Жарандык кодекстин 252-беренесине ылайык, мамлекеттик каттоого алынууга тийиш болгон жаңы түзүлгөн кыймылсыз мүлккө менчик укугу мындай каттоодон өткөн учурдан тартып пайда болот деп белгиленген. Талаштуу бүтпөгөн курулуш объектилери анын курулушуна жумшалган мүлктүн жана каражаттардын жыйындысын билдирет.

Үлүштүк курулуш долбоорундагы батир кимге таандык жана кайсы учурдан баштап деген маселе да мыйзам менен так жөнгө салынбайт. Жарандык кодекстин 251-беренесинде башка негиздер менен катар, бул мүлктү ээликтен ажыратуу, ошондой эле үлүштүк төгүмдөрдү толук төлөө менен байланышкан бүтүмдөр мүлккө менчик укугун алуу үчүн негиз катары каралышы мүмкүн экени белгиленген. Үлүштүк катышуу келишимдери мүлктү ээликтен ажыратуу бүтүмдөрү болуп саналбайт, башкача айтканда, үлүштүк катышуу келишимин түзүү өзү эле катышуучу үчүн укуктардын пайда болушунун негизи катары каралышы мүмкүн эмес. Үлүштүк төгүмдөрдү катышуучу үчүн укуктардын пайда болушунун негизи катары толук төлөө дагы бир катар суроолорду жаратат. Атап айтканда, үлүштүк курулуштагы төгүмдөрдү төлөө үлүштүк топтоо катары каралышы мүмкүнбү (бул учурда биз үлүштүк топтоону уланып жаткан, аткарылбаган милдеттенме катары карайбызбы?)? Эгер ошондой болсо, анда менчик ээси ким жана демек, Мамлекеттик реестрде кимдин укуктары катталышы керек деген маселе подрядчынын пайдасына чечилет, анткени үлүштүк салымды толук төлөбөгөн акционер Жарандык кодекстин 251-беренесинде талап кылынгандай, батирге менчик укугун алуу үчүн бардык шарттарды аткарган эмес.

Эгерде биз бул маселе боюнча нотариалдык органдардын позициясын эске алсак, ал Кыргыз Республикасынын Юстиция министрлигинин 2004-жылдын 7-июлундагы N 106 буйругу менен бекитилген Кыргыз Республикасынын нотариустары тарабынан нотариалдык аракеттерди жасоо тартиби жөнүндө нускамада ("Нотариус жөнүндө нускама") юридикалык жактан баяндалган болсо, анда үлүштүк курулуш боюнча укуктук мамилелердин тараптары үлүштүк негизде курулган кыймылсыз мүлккө менчик укугун өткөрүп берүү жөнүндө келишимге кол койгонго чейин, менчик укугу подрядчыга таандык жана бул келишимге кол коюу гана үлүштүк катышуу келишими боюнча төлөмдөрдү жүргүзгөн адамга (акционерге) батирдин ээси деп эсептелүүгө укук берет деген тыянак чыгарсак болот.

Мамкаттоо ошондой эле бүтпөгөн курулуш долбооруна менчик укугу подрядчыга таандык деген позицияны карманат окшойт. Бул тыянак Мамкаттоонун 2005-жылдын 27-июлундагы №107 буйругу менен бекитилген Кыймылсыз мүлккө жана алар менен бүтүмдөргө укуктарды жана алардын түйшүктөрүн (чектөөлөрүн) мамлекеттик каттоо боюнча практикалык колдонмодо ("Практикалык колдонмо") баяндалган жоболорду талдоодон жасалышы мүмкүн.

Ошентип, Практикалык колдонмодо бүтпөгөн курулуш объектисинин менчик укугу берилген жер участогуна менчик укугун тастыктаган документтердин, курулушка уруксаттын жана бүтпөгөн курулуш объектисинин сүрөттөмөсүн камтыган документтердин негизинде катталаары белгиленген.

Албетте, менчик укугу подрядчынын атына катталышы керек деген түздөн-түз көрсөтмө жок; бирок, бул жободо талап кылынган менчик укугун тастыктоочу документ курулушка уруксат жана бүтпөгөн курулуш долбоорунун сүрөттөмөсүн камтыган документтер болуп саналат, ал эми үлүштүк курулушка катышуу келишими эмес, акционер менен подрядчынын ортосундагы укуктук мамилелерди жөнгө салуучу жалгыз документ катары подрядчынын менчик укуктары каттоого жатат деп болжолдоого болот.

Бул ыкманын дагы бир тастыктоосу - Практикалык колдонмодо жаңы түзүлгөн кыймылсыз мүлк бирдигине менчик укугун каттоо пайдаланууга кабыл алуу актысы же жергиликтүү бийлик органынын же жергиликтүү өз алдынча башкаруу органынын пайдаланууга кабыл алуу актысы бекитилген чечиминин негизинде (эгерде мындай чечим бар болсо) жүргүзүлөрү белгиленгендиги.

Укуктарды каттоо керекпи же жокпу деген чечим кабыл алууда, талаш-тартыш болгон учурда каттоо инвесторлорго жана подрядчыларга көбүрөөк коргоону камсыз кылат деп болжолдоо керек. Бирок, каттоодон өтпөө чыр-чатактарды чечүү алар үчүн жагымсыз болушуна кошумча негиздерди түзөт.

Бул макалада бир гана көйгөй каралат, аны чечүү дайыма эле колдонуудагы мыйзамдык базанын чегинде мүмкүн боло бербейт. Бул кырдаалдагы сунуштар өзүнөн-өзү түшүнүктүү. Ченемдик укуктук актылардын ортосундагы, ошондой эле аларды аткаруу учурунда бүтпөгөн курулуш долбоорлоруна байланыштуу келип чыккан карама-каршылыктарды жана карама-каршылыктарды жок кылуу зарыл. Ошондой эле турак жай курулушуна үлүштүк катышууну жөнгө салуучу атайын мыйзамдарды кабыл алган Казакстан менен Орусиянын үлгүсүнө таянууга болот.

(Макала веб-сайтта жарыяланган
Эл аралык бизнес кеңеши:
www.ibc.kg сайтынын "Аналитика" бөлүмүндө) 

Урматтоо менен,

Муратбек Азимбаев

тел.: 0700987794; 0776987794; 0550987794 WhatsApp, Telegram, Сигнал

Электрондук почта: muratbeka@gmail.com

Skype: muratbek.azimbayev