Передача объекта недвижимости покупателю

Question

Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста, при заключении ДДУ, оплата была произведена бартером (авто, товары и так далее). Был составлен список передаваемого имущества, о чем застройщик подписался напротив каждого пункта передаваемого имущества, и написал, что расчет произведен полностью.
С тех пор прошло почти 4 года, объект пока не был передан покупателю. При обращении к застройщику с вопросом передачи объекта для ремонта и дальнейшей эксплуатации, представитель застройщика говорит, что якобы авто было &#171;не на ходу&#187;. При этом, никакой информации об этом в течение более 3х лет у покупателя не было.
Может ли застройщик не передавать объект покупателю?

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте, 


Да — само по себе такое позднее заявление застройщика не дает ему права не передавать объект, если у вас есть подписанный им перечень переданного имущества и отметка/расписка, что “расчет произведен полностью”. По Гражданскому кодексу Кыргызской Республики обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленный срок, а односторонний отказ от исполнения и одностороннее изменение условий обязательства не допускаются. Кроме того, кредитор, принимая исполнение, обязан выдать расписку в получении исполнения полностью или в части — это как раз очень близко к вашей ситуации с подписью застройщика о полном расчете. 

Если застройщик принял бартерное имущество без оговорок и письменно подтвердил полный расчет, то его довод через 3–4 года о том, что автомобиль был “не на ходу”, выглядит как запоздалое возражение. Обычно такие претензии нужно заявлять при приемке имущества или в разумный срок после нее, а не спустя годы после подтверждения полного исполнения с вашей стороны. Дополнительно для денежных и имущественных требований действует общий срок исковой давности 3 года, что тоже работает против застройщика, если он сейчас пытается задним числом пересмотреть уже принятый расчет. 

Но есть важная оговорка.
Передача объекта для ремонта и эксплуатации зависит не только от вопроса оплаты, но и от того, готов ли объект к передаче по самому ДДУ: введен ли дом в эксплуатацию, наступил ли срок передачи по договору, есть ли условия о подписании акта приема-передачи. Если срок передачи уже наступил, а оплата подтверждена, то ссылка на старые претензии к бартеру обычно не является законным основанием удерживать объект. Если же объект еще не готов по договору или не введен в эксплуатацию, застройщик может отказывать в фактическом доступе не из-за “неоплаты”, а из-за стадии строительства и отсутствия оснований для передачи. В типовых правилах долевого строительства право застройщика расторгнуть договор обычно связывается именно с нарушением срока оплаты дольщиком, а обязанность застройщика — с передачей объекта дольщику в установленном порядке. 

Поэтому по вашей фабуле мой вывод такой:

1. Если в договоре/акте есть подтверждение полного расчета, застройщик не вправе просто объявить спустя 4 года, что оплата была “ненадлежащей”, и на этом основании не передавать объект. 

2. Если срок передачи объекта по ДДУ уже истек, у покупателя есть основания требовать:

передачу объекта по акту;неустойку/убытки, если это предусмотрено договором или законом;письменное объяснение причин непередачи. 
3. Если объект еще не введен в эксплуатацию или срок передачи не наступил, застройщик может не передавать объект сейчас — но не по мотиву “машина была не на ходу”, а по мотиву отсутствия готовности объекта/наступления срока передачи.

Муратбек Азимбаев · Answer

Что я бы сделал на вашем месте:
направил бы застройщику письменную претензию с требованием в определенный срок:

подтвердить дату передачи объекта;указать правовое основание непередачи;сообщить, оспаривает ли он факт полного расчета, несмотря на подписанную расписку/акт.
И отдельно указал бы, что:

расчет принят и подтвержден письменно;претензии к качеству/составу переданного имущества ранее не заявлялись;ссылка на них спустя более 3 лет противоречит ранее подтвержденному исполнению. 
Если хотите, я могу подготовить вам жесткую юридическую претензию застройщику по этому делу на платной основе и по договору юридических услуг.


 С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».

Мүлктү сатып алуучуга өткөрүп берүү