Обмен недвижимостью в городе

Question

Здравствуйте, 
Я имел 40% от недвижимости до брака, после брака купил квартиру, там живет сестра, Хочу поменять квартиру на дом сестры и сделать договор дарения друг другу. 
Я отдаю квартиру сестре, а она дом мне. В случае развода будут ли какие-то проблемы?

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте, 

Да, риски при разводе есть, если оформить это именно как “взаимное дарение” квартиры и дома. По семейному праву КР имущество, приобретенное во время брака, по общему правилу считается общей совместной собственностью супругов, а имущество, принадлежавшее супругу до брака, а также полученное в дар, относится к его личной собственности. 

В вашей ситуации ключевой вопрос не только в том, на кого что будет зарегистрировано, а в том, какова реальная экономическая сущность сделки. Если квартира была куплена в браке, то даже если она оформлена только на вас, это обычно совместное имущество супругов. Для отчуждения такой недвижимости нотариальная практика требует нотариально удостоверенное согласие супруга. 

Если сестра просто подарит вам свой дом, то дом, полученный вами по договору дарения, в обычной ситуации будет считаться вашей личной собственностью, а не совместно нажитым имуществом супругов. Но тут и возникает главный риск: если одновременно вы “дарите” сестре квартиру, а она “дарит” вам дом, это очень похоже не на два независимых подарка, а на прикрытую мену. А притворная сделка, то есть сделка, совершенная для прикрытия другой сделки, по ГК КР недействительна; к такой ситуации применяются правила той сделки, которую стороны в действительности имели в виду. 

Поэтому при разводе супруг(а) может заявить примерно так: “на самом деле это был не подарок, а обмен квартиры на дом; квартира была общей супружеской, значит и дом получен в обмен на общее имущество и тоже должен учитываться как совместный актив либо как объект для компенсации”. Это не автоматическая победа супруга, но почва для спора вполне реальная. 

Отдельно о ваших 40% от недвижимости до брака. Сам по себе этот факт не делает автоматически всю купленную в браке квартиру вашей личной собственностью. Чтобы ссылаться на личный добрачный источник средств, обычно нужно доказать трассировку денег: продажу/отчуждение добрачного имущества, поступление денег, их внесение именно в оплату квартиры. И даже тогда спор часто идет либо о признании квартиры полностью личной, либо о признании за вами большей доли/права на компенсацию. Если таких доказательств нет, квартира, купленная в браке, будет презюмироваться совместной. 

Самый безопасный вариант для вашей цели — не маскировать обмен под дарение, а сделать один из двух путей. Первый: оформить договор мены, получить нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры и отдельно урегулировать с супругом режим будущего дома через брачный договор. Семейный кодекс прямо допускает, что брачным договором супруги могут изменить законный режим совместной собственности и установить раздельный режим на конкретное имущество.

Муратбек Азимбаев · Answer

Второй путь: если цель именно в защите от спора при разводе, то до сделки или одновременно с ней заключить брачный договор, где прямо прописать, что дом, переходящий вам от сестры, является вашей личной собственностью, а супруг(а) не претендует на него. Это обычно намного надежнее, чем схема “я подарю квартиру, а сестра подарит мне дом”. 

Итог:
1) квартира, купленная в браке, сама по себе — зона риска как совместное имущество;
2) подаренный вам дом обычно был бы личным имуществом;
3) но если есть взаимосвязь “квартира в обмен на дом”, сделку могут расценивать как притворную мену;
4) для минимизации риска лучше делать либо мену + согласие супруга + брачный договор, либо сначала урегулировать режим имущества брачным договором.  


Высококвалифицированный адвокат или юрист, специализирующийся по бракозарзвоным делам, может грамотно подготовить для вас безопасную юридическую схему по КР: что именно оформить у нотариуса, в какой последовательности и какой текст включить в брачный договор.

 С уважением,
Муратбек Азимбаев
Бишкек, 720005, улица Болота Юнусалиева, 80, OloloPlanet
тел.: +996 700 987794; +996 776 987794
WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbek@azimbaev.pro
httрs://www.linkedin.com/in/muratbek-azimbaev-91111a4a/
X: @MuratbekAz
ОЧЕНЬ ВАЖНО! Смотрите Дисклеймер в правом верхнем углу нажав гиперссылку выделенный красным шрифтом «Дисклеймер».

Шаардагы кыймылсыз мүлк алмашуу