Права и обязанности по договору долевого строительства

Question

Как правильно оформить договор покупки квартиры при строительстве дома (ДДУ)?

Zakon.kg · Accepted Answer

Как правильно оформить договор долевого участия (ДДУ) в Кыргызстане в 2026 году

Покупка квартиры в строящемся доме — это всегда риск. Чтобы обезопасить свои вложения, следуйте этой инструкции.

1. Проверка застройщика и документов на объект
Прежде чем подписывать договор, вы имеете право потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:

    Разрешение на строительство: выданное уполномоченным органом (Госстрой).
    Правоустанавливающие документы на землю: это может быть «Красная книга» (право собственности) или «Зеленая книга» (право аренды). Безопаснее, если земля находится в собственности или долгосрочной аренде под строительство.
    Проектная декларация: информация об объекте, этапах строительства и сроках сдачи.
    Лицензия на строительно-монтажные работы: проверьте срок её действия.


2. Существенные условия договора
Согласно законодательству КР, договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и обязательно содержать:

    Определение объекта: конкретный номер квартиры (предварительный), этаж, общая площадь и блок/подъезд.
    Срок передачи: точная дата или квартал, когда застройщик обязан передать вам ключи.
    Цена и порядок оплаты: полная стоимость, график рассрочки (если есть). Помните, что цена в ДДУ должна быть фиксированной.
    Гарантийный срок: период, в течение которого застройщик обязан устранять выявленные дефекты (обычно не менее 3-5 лет).


3. Обязательная государственная регистрация
Это самый важный этап. В Кыргызстане договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество (Кадастр/Госрегистр).

    Без регистрации договор считается недействительным для третьих лиц.
    Регистрация — это ваша единственная защита от «двойных продаж» (когда одну и ту же квартиру продают нескольким людям).
    После регистрации вы получаете штамп Госрегистра на своем экземпляре договора.


4. Финансовая безопасность
В последние годы в КР внедряются механизмы защиты средств дольщиков через банковские счета:

    Безналичный расчет: старайтесь производить оплату через банк. Квитанция об оплате является ключевым доказательством выполнения ваших обязательств.


5. Приемка квартиры
Когда дом достроен, процедура не заканчивается получением ключей:

    Подписывается Акт приема-передачи. Внимательно осмотрите стены, окна и коммуникации. Если есть дефекты, укажите их в дефектном акте до подписания основного документа.
    На основании ДДУ и Акта приема-передачи вы получите Технический паспорт и Свидетельство о праве собственности (после ввода дома в эксплуатацию).



Совет: Перед подписанием договора рекомендуется заказать выписку из Госрегистра на земельный участок, чтобы убедиться, что он не находится под арестом или в залоге у банка.

Макаров Евгений · Answer

Добрый день! 

Договор должен быть нотариально удостоверен и пройти государственную регистрацию. Есть много касательно вашего вопроса, «подводных и иных камней»


Тел: 0551 803279

Тел. 0555 80 32 79 (вотсап)  Макаров Евгений Николаевич (юрист)

Нурила Сулайманова · Answer

Здравствуйте, 

Договор обязательно должен содержать следующие условия:

1.определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства;

2.срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, 

3. цену договора, 

4. сроки и порядок ее уплаты

5. гарантийный срок на объект долевого строительства.

 При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным. 

С уважением, юрист Нурила Сулайманова 

Контакты: 0778-506-142, 0500-506-142

Муратбек Азимбаев · Answer

Здравствуйте,

для информации :

&laquo;Защита прав потребителей в долевом строительстве&raquo;.

В последние годы в Кыргызстане масштабно развивается долевое строительство. Возникает вопрос предоставляются ли потребителям со стороны строительных компаний качественные и безопасные услуги. Так как, внастоящее время в Кыргызстане нет специального Закона, который бы регулировал данные правоотношения, как например, в РФ действует специальный Закон &laquo;Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости&raquo;, в Казахстане Закон &laquo;О долевом участии в жилищном строительстве&raquo;.

В настоящее время со стороны строительных компаний при составлении договоров о долевом строительстве выявляются следующие нарушения:

1.     Отсутствие в договоре конкретных сроков сдачи объекта долевого строительства под самоотделку;

2.     Отсутствие в договоре ответственности Застройщика за просрочку сроков сдачи объекта долевого строительства под самоотделку;

3.     Отсутствие в договоре гарантии качества объекта долевого строительства;

4.     Отсутствие в договоре ответственности Застройщика в случае несоответствия объекта долевого строительства техническим регламентам, проектной документации, градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям;

5.     Не предоставление своевременной и достоверной информации потребителям относительно качества оборудования, инженерных систем и материалов;

Источник: https://antimonopolia.gov.kg/?act=material&id=1029

Муратбек Азимбаев · Answer

в дополнение:

Некоторые проблемы правового статуса объектов незавершенного строительства в кыргызской республике

Статья 33 Конституции Кыргызской Республики гарантирует всем гражданам Кыргызской Республики право на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного, муниципального и индивидуального жилищного фонда, жилищного фонда организаций, содействием гражданам в приобретении жилья на условиях и в порядке, установленных законодательством.

К сожалению, наличие законодательных норм не всегда является гарантией их реализации в силу многих причин, среди которых не последнюю роль играет отсутствие финансовых возможностей. В такой ситуации одним из способов воспользоваться своим конституционным правом является так называемое строительство на долевых началах.

В последние годы этот способ приобретения недвижимости получил широкое распространение в нашей стране. Несмотря на то, что способ долевого участия в строительстве возможно применять не только в строительстве многоквартирных жилых домов, у нас именно это вид нашел наибольшее применение.

Однако, как и любое явление, оно может иметь как положительные, так и отрицательные стороны. Безусловно, к положительным сторонам относится тот факт, что будущему собственнику квартиры не требуется сиюминутно найти необходимые средства и оплатить стоимость квартиры. Именно это факт позволяет строительным и инвестиционным компаниям привлекать средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства возводить многоэтажные дома. Кроме того, в условиях роста цен на недвижимость это является, безусловно, способом вложения свободных денежных средств. На первый взгляд, все понятно, и не лишено ряда экономических преимуществ. Однако, необходимо помнить об актуальности юридической составляющей данного вопроса, так как если не придавать ей должного внимания, то это повлечет за собой ряд весьма негативных последствий, в частности, признание сделок недействительными, невыполнение обязательств сторонами и т.д. Каково же правовое регулирование долевого строительства и с какими проблемами сталкиваются на практике инвесторы, подрядчики, будущие собственники квартир. Одними из основных вопросов, возникающих в этой связи являются вопросы об обязательности регистрации договора долевого участия, а также регистрации прав на объект незавершенного строительства в Государственном агентстве по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики (&laquo;Госрегистр&raquo;), учитывая, что до начала строительства предмет договора не существует как объект недвижимости.

Решение этих вопросов является принципиальным в связи с тем, что законодательство Кыргызской Республики, в частности Гражданский кодекс и Закон &laquo;О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним&raquo; (&laquo;Закон о Государственной Регистрации&raquo;) ставят в прямую зависимость возникновение прав на недвижимость, а также действительность сделок с недвижимостью от того, зарегистрированы ли права и сделки в Госрегистре. Для принятия решения об обязательности регистрации договора долевого участия необходимо определиться с тем, что же является предметом договора.

Предметом договора долевого участия является выполнение работ (услуг) по строительству, при которых одна сторона обязуется оказать услуги по строительству многоэтажного дома с последующей передачей результатов работы, а другая сторона обязуется принять и оплатить результаты работы. Кроме того, при решении вопроса о регистрации договора долевого участия необходимо помнить о том, что в соответствии с Законом о Государственной Регистрации в Едином государственном реестре прав производится регистрация прав на единицу недвижимости, под которой понимаются земельные участки, здания, сооружения, квартиры или другая недвижимость, которая имеет установленную границу согласно законодательству Кыргызской Республики. Учитывая, что законодательство не предусматривает возможность регистрации прав и сделок с недвижимостью, до того, как объект недвижимости физически не будет существовать, договор долевого участия не может быть зарегистрирован в Госрегистре. К сожалению, законодатель не определил однозначно, можно ли отнести объекты незавершенного строительства к недвижимости, вследствие чего остались неразрешенным следующие вопросы: может ли объект незавершенного строительства рассматриваться как недвижимость либо только завершение строительства и сдача объекта в эксплуатацию будет являться основанием для отнесения его к категории недвижимого имущества, а также кто будет признаваться собственником объекта незавершенного строительства до ввода его в эксплуатацию. Статья 24 Гражданского кодекса не включает непосредственно в перечень объектов недвижимости объекты незавершенного строительства. С другой стороны, незавершенные объекты могут быть отнесены к недвижимости как объекты, прочно связанные с землей и, перемещение которых без несоразмерного их назначению ущерба невозможно. Следовательно, в отношении объектов незавершенного строительства должен применяться правовой режим недвижимого имущества, со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Статья 252 Гражданского кодекса определяет, что права собственности на вновь создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации из чего можно сделать вывод, что только наличие факта регистрации позволяет отнести объект незавершенного строительства к недвижимости. Судебная практика, к сожалению, так же противоречива.

Так, некоторые суды при рассмотрении споров, предметом которых были прав на недвижимость, в том числе незавершенную строительством, относили объекты незавершенного строительства к недвижимости и вследствие чего обязывали органы Госрегистра регистрировать права и сделки с ними (решение арбитражного суда Чуйской области от 5 ноября 2002 года по иску специального администратора АО &laquo;Северная ПМК&raquo; к Аламудунскому Госрегистру, дело N Ч07-357/С6пр02).

Ряд судов пошел по пути признания объектов незавершенного строительства как недвижимости в зависимости от наличия факта регистрации в Госрегистре, н-р, в постановлении Высшего Арбитражного Суда Кыргызской Республики от 14 декабря 2001 года указано, что на основании статьи 252 Гражданского кодекса право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Незавершенные же строительством спорные объекты, представляют собой совокупность имущества и средств, вложенных в его строительство.

Решение вопроса о том, кто и с какого момента является собственником квартиры при долевом строительстве также не имеет достаточно четкого правового регулирования. Статья 251 Гражданского кодекса устанавливает, что в качестве основания приобретения права собственности на имущество, наряду с другими основаниями, могут рассматриваться сделки по отчуждению этого имущества, а также полное внесение паевых взносов. Договоры долевого участия не являются сделками по отчуждению имущества, то есть заключение только договора долевого участия не может рассматриваться как основание возникновения прав у дольщика. Полное внесение паевых взносов, как основание возникновения прав у дольщика также вызывает ряд вопрос. В частности, можно ли рассматривать внесение платежей при долевом строительстве как паенакопление (в данном случае паенакопление мы рассматриваем как длящееся, неисполненное обязательство), Если да, то вопрос о том, кто является собственником и, следовательно, чьи права должны быть зарегистрированы в Госрегистре решается в пользу подрядчика, так как дольщик, который полностью не внес паевой взнос не выполнил все условия для того, чтобы у него возникли основания для приобретения права собственности на квартиру, как того требует статья 251 Гражданского кодекса.

Если рассматривать позицию органов нотариата по данному вопросу, которая юридически обозначена в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Кыргызской Республики, утвержденной приказом Министерства юстиции Кыргызской Республики от 7 июля 2004 года N 106 (&laquo;Инструкция о Нотариате&raquo;), то можно сделать вывод о том, что до подписании субъектами правоотношений по долевому строительству соглашения о передаче в собственность недвижимости, построенной на долевых началах, право собственности принадлежит подрядчику и только подписание этого соглашения дает право лицу, которое осуществляло платежи по договору долевого участия (дольщику) считаться собственником квартиры.

Вероятно, Госрегистр также придерживается той точки зрения, что право собственности на незавершенный объект строительства принадлежит подрядчику. Вывод в пользу этой позиции можно сделать на основании анализа норм, изложенных в Практическом руководстве по государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (&laquo;Практическое Руководство&raquo;), утвержденном приказом Госрегистра № 107 от 27 июля 2005 года.

Так, в Практическом Руководстве установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Безусловно, что прямого указания на то, что право собственности должно быть зарегистрировано на подрядчика нет, однако, исходя из того, что в этой норме речь идет о том, что в качестве правоустанавливающего документа требуется разрешение на строительство и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, а не договор долевого участия в строительстве, как единственный документ, где регулируются правоотношения дольщика и подрядчика, то можно предположить, что регистрации подлежат права собственности именно подрядчика.

Еще одним подтверждением такого подхода является и то, что Практическое Руководство предусматривает, что регистрация права собственности на вновь создаваемую единицу недвижимого имущества производится на основании акта приема в эксплуатацию или решения местного органа власти или органа местного самоуправления об утверждении акта приема в эксплуатацию (если таковое решение имеется).

При решении вопроса о том стоит или нет регистрировать права, нужно исходить из того, что регистрация все же позволит защитить права инвесторов и подрядчиков, в случае возникновения спора в большей степени. Отсутствие же регистрации дает лишние поводы для разрешения конфликтов не в их пользу.

В настоящей статье рассмотрена только одна проблема, решение которой не всегда возможно в рамках существующей правовой базы. Рекомендации в такой ситуации напрашиваются сами собой. Необходимо исключить расхождения и противоречия между нормативными актами, а также противоречия, возникающие в процессе их правоприменения в отношении объектов незавершенного строительства, а также, возможно, последовать примеру Казахстана и России, где были приняты специальные законодательные акты, регулирующие отношения по долевому участию в жилищном строительстве.

(статья опубликована на веб-сайте
Международного Делового Совета:
http://www.ibc.kg в разделе &laquo;Аналитика&raquo;) http://www.k-a.kg/ru/nekotorye-problemy-pravovogo-statusa-obektov-nezavershennogo-stroitelstva-v-kyrgyzskoi-respublike

Муратбек Азимбаев · Answer

в дополнение:

Законопроект &laquo;О внесении изменений в Жилищный кодекс КР по вопросам долевого строительства&raquo; разместил Жогорку Кенеш на своём Интернет-сайте ещё 9 января нынешнего года. При этом в качестве главных новшеств законодатель дает некоторые пояснения к вопросу и вводит обязательную государственную регистрацию для таких договоров

Вслед за другими постсоветскими странами в КР начался бум долевого строительства. Этому способствовал развал СССР, где главным застройщиком многоквартирных домов являлось само государство, а после его исчезновения в условиях рыночных отношений и в отсутствие крупного капитала и акул-инвесторов строительного бизнеса спрос на жилищном рынке стремительно рос, а его удовлетворение было возможно главным образом через привлечение средств желающих купить жилье по цене ниже рыночной, и к тому же готовых подождать, &ndash; то есть дольщиков.

Однако в этой статье мы затронем некоторые &laquo;подводные камни&raquo;, и конечно, тему банкротства строительных компаний-застройщиков, когда, во всяком случае, по словам их представителей, денег для продолжения строительства у них нет.

Информационные агентства пестрят статьями об обманутых дольщиках. По неофициальным данным, на сегодня насчитывается около четырех тысяч участников долевого строительства, так и не вселившихся в уже оплаченное жилье. В СМИ эта тема поднималась не один раз, но статьи, посвященные этой проблеме, не отвечают на вопросы о том, что делать &laquo;после того&raquo;, когда всё плохое уже случилось. А участники таких отношений так до конца и не понимают таинственную и опасную природу долевого строительства. Давайте же проследим этот зачастую скорбный путь дольщика с самого начала.

Вы видите рекламу, где предлагаются на продажу квартиры от 400 долларов США за квадратный метр. При обращении по указанному в объявлении телефонному номеру вы узнаете, что квартиры &laquo;продаются прямо сейчас&raquo;, то есть за них здесь и сейчас берут вполне реальные деньги, однако само строительство недвижимости ещё на стадии возведения стен или даже рытья котлована. Соответственно, потенциальный дольщик уже должен понимать, что заключить договор купли-продажи с таким продавцом не получится: квартиры юридически, а может даже физически ещё не существуют, и вашу сделку в регистрационных органах попросту откажутся регистрировать.

Источник: httр://precedentinfo.kg/t/2020/03/10/dolevoj-zhilstroj-obeshhanie-po-tsene-kvartiry/

Муратбек Азимбаев · Answer

в дополнение:

Государство решило законодательно защитить дольщиков в КР

Правительство вносит поправки в Жилищный кодекс, касающиеся вопросов долевого строительства.

В ведомстве отметили, что институт участия граждан в долевом жилищном строительстве в стране востребован и постепенно получает широкое распространение.

В законодательстве республики понятия долевого строительства нет.

Кроме того, нет нормы и условий привлечения денег граждан в долевое строительство. Поэтому Минэкономики предлагает ввести в Жилищный кодекс понятия «долевое строительство» и «объект долевого строительства». Также устанавливаются условия для привлечения денег населения на стройку.

Так, законопроектом предлагают прописать, что долевое строительство возможно при наличии положительного заключения экспертизы проектно-сметной документации, государственной регистрации застройщиком права собственности земельным участком, где будут строить многоквартирный жилой дом. Кроме того, долевое строительство могут вести жилищно-строительные кооперативы, у которых есть в собственности участки, предоставленные из муниципальных или государственных земель.

Договор участия в долевом строительстве должен подлежать государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

«Законопроект будет регулировать правоотношения участников долевого строительства. Предлагается предусмотреть норму об открытии специальных счетов, на которых аккумулируют деньги дольщиков. Участники долевого строительства смогут отслеживать движение денег на счете», — говорится в справке-обосновании к законопроекту.

Кабмин хочет установить запрет на привлечение денежных средств граждан в долевое строительство с нарушением прописанных в законопроекте условий. Если стройкомпании не будут соблюдать правила, то их руководству грозит уголовная ответственность.

Одновременно с поправками в Жилищный кодекс принято постановление об утверждении порядка ведения реестра добросовестных организаций-застройщиков и баз данных договоров долевого строительства.

Депутаты Жогорку Кенеша с 2016 года требуют от правительства разработать закон, защищающий права дольщиков. И даже сами пытались его принять, но кабинет министров вынес отрицательное заключениепо документу. Официальной статистики по числу обманутых дольщиков в КР нет. Однако, по подсчетам нардепов, их около 4 тысяч человек.

Источник: https://24.kg/obschestvo/144626_gosudarstvo_reshilo_zakonodatelno_zaschitit_dolschikov_vkyirgyizstane/

С уважением,
Муратбек Азимбаев

тел.: 0700987794; 0776987794; 0550987794 WhatsApp, Telegram, Signal
Эл.почта: muratbeka@gmail.com
Skype: muratbek.azimbaev

Азимов Адилет · Answer

Здравствуйте!

----------------------------------------

Одним абзацем на этот вопрос не ответишь, там нужно объяснять и рассказывать от прав и обязанностей, сроках строительства и порядка оплаты, до ответственности, в том числе нотариальной формы и регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество ГУ "Кадастр".

Үлүштүк курулуш келишими боюнча укуктар жана милдеттер

2026-жылы Кыргызстандагы үлүштүк курулуш келишимин (ҮКК) кантип туура жол-жоболоштуруу керек

1. Куруучунун жана мүлктүн документтерин текшерүү

2. Келишимдин негизги шарттары

3. Милдеттүү мамлекеттик каттоо

4. Каржылык коопсуздук

5. Батирди кабыл алуу